Внимание! Уже в конце апреля 2026 года стартует кампания по сдаче деклараций 3-НДФЛ.
Если вы продавали квартиру, дом, долю или любой другой объект недвижимости в 2025 году,
обязательно ознакомьтесь с правилами налогообложения, чтобы избежать штрафов и пеней.
Когда не нужно платить налог при продаже квартиры
Минимальный срок владения
С г. в Налоговом кодексе РФ действует понятие «минимальный срок владения недвижимостью».
Если вы владеете квартирой дольше этого срока, налог с продажи не уплачивается.
Периоды зависят от того, каким способом вы приобрели жильё:
- 3 года, если квартира:
- перешла по наследству или дару от близкого родственника;
- была приватизирована;
- получена по договору пожизненного содержания (ренты).
- 5 лет — во всех остальных случаях: куплена по ДКП, ДДУ, получена по обмену и т. д.
Пример: вы купили квартиру в мае 2020 г. и продали её в июне 2025 г.
Срок владения — 5 лет и 1 месяц → налог не платите.
Нулевая база из-за имущественного вычета
Даже если срок владения короче минимального, налог может быть нулевым, если:
- Вы продаёте единственное жильё;
- Цена продажи ≤ 1 млн рублей;
- Или вы применяете вычет в размере 1 млн руб.
Как рассчитать налог, если срок короче минимального
Формула
Налог к уплате = 13% × max(0; Доход от продажи − 1 000 000 руб. − Документальные расходы).
Доход от продажи берётся по договору купли-продажи, но не ниже 70% от кадастровой стоимости
(коэффициент 0,7).
Пример 1: продажа без документов о расходах
- Квартира продана за 5 000 000 руб.
- Кадастровая стоимость 4 800 000 руб. → 70% = 3 360 000 руб.
- Минимальная налоговая база = max(5 000 000; 3 360 000) = 5 000 000 руб.
- Вычет 1 000 000 руб.
- Налог = 13% × (5 000 000 − 1 000 000) = 520 000 руб.
Пример 2: продажа с документами о расходах
- Продажа за 5 000 000 руб.
- Купили за 4 200 000 руб. (есть ДКП и платежки).
- Налог = 13% × (5 000 000 − 4 200 000) = 104 000 руб.
Какие документы нужны для декларации
- Декларация 3-НДФЛ (формат электронный или бумажный);
- Договор купли-продажи квартиры;
- Справка о доходах 2-НДФЛ (если есть другие доходы);
- Платёжные документы, подтверждающие расходы (если применяете вычет по расходам);
- Кадастровый паспорт (если налоговая запросит).
Когда и куда подавать декларацию
- Срок: до 30 апреля 2026 г. включительно.
- Место: в любую налоговую по месту регистрации, через Госуслуги или сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
- Оплата налога: до 15 июля 2026 г.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли подавать декларацию, если налог равен 0?
Как посчитать 3 года по наследству?
Отсчёт начинаеться с даты смерти наследодателя, а не с момента регистрации в Росреестре.
Что будет, если не подать декларацию?
- Штраф от 5% до 30% от суммы налога за каждый месяц просрочки;
- Пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день;
- Взыскание через суд.
Прежде чем спешить с продажей, проверьте:
- Как долго вы владеете квартирой;
- Какова кадастровая стоимость;
- Есть ли документы на покупку (если хотите уменьшить базу расходами).
Совет налогового консультанта: если срок владения ещё не вышел, но продать нужно сейчас,
рассчитайте оба варианта вычета — 1 млн руб. или «доход минус расходы» и выберите оптимальный.