19 апреля 2026 года актуально знать: какие правила действовали в 2020-м, откуда берётся налоговая база, кто освобождён от уплаты и как воспользоваться онлайн-калькулятором. Все ключевые моменты — в одной статье.

Когда вообще возникает налог?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры начисляется только в двух случаях:

• вы владели объектом менее минимального срока (3 или 5 лет);
• имеется доход от продажи (продали дороже, чем купили).

Если хотя бы одно из двух условий не выполняется — налог не платится.

Минимальный срок владения: 3 года

Применяется, если квартира:

1. Получена в дар или по наследству от члена семи.
2. Приватизирована из государственного или муниципального фонда.
3. Передана по договору пожизненного содержания с иждивением.

Минимальный срок владения: 5 лет

Во всех остальных случаях, включая куплю-продажу или долевое участие в новостройке.

Важно: с 1 января 2020 года вступили в силу новые правила для единственного жилья. Если вы продаёте единственную квартиру, купленную после 1 января 2016 года, то минимальный срок сокращён до 3 лет.

Какой размер налога?

Ставка фиксированная, 13 % от налоговой базы. Сама база определяется по формуле:

Доход от продажи – Налоговый вычет = Налогооблагаемая база

Вычет бывает двух видов:

• 1 000 000 руб. — фиксированный вычет (п. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
• Документированные расходы на покупку, ремонт, проценты по ипотеке.

Вы можете выбрать наиболее выгодный вариант.

Примеры расчёта

Пример 1. Доход от продажи меньше расходов

Купили за 2 300 000 ₽, продали за 2 000 000 ₽. Доход –300 000 ₽. Налоговая база = 0 ₽ → налог не платится.

Пример 2; Доход больше расходов, вычет 1 000 000 ₽

Продажная цена 4 000 000 ₽, документов о расходах нет. Налоговая база = 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000 ₽. Налог = 3 000 000 × 13 % = 390 000 ₽.

Пример 3. Доход больше расходов, вычет расходы

Продажная цена 4 000 000 ₽, покупка 3 200 000 ₽, ремонт 500 000 ₽. Документы есть. Налоговая база = 4 000 000 – 3 200 000 – 500 000 = 300 000 ₽. Налог = 300 000 × 13 % = 39 000 ₽.

Онлайн-калькулятор 2020 года

Используйте простую формулу, чтобы рассчитать налог вручную или воспользуйтесь любым онлайн-калькулятором, внедрённым на сайтах ФНС или крупных юридических порталов.

Как и когда подать декларацию

Независимо от того, есть к уплате налог или нет, при продаже квартиры, принадлежащей менее минимального срока, нужно:

1. до 30 апреля 2021 года подать 3-НДФЛ в ИФНС по месту жительства;
2. до 15 июля 2021 года уплатить итоговую сумму налога.

Штраф за неподачу декларации — от 5 % до 30 % от суммы налога ежемесячно (минимум 1 000 ₽).

Особые ситуации 2020 года

Скидка по «единственному жилью»

Если на момент продажи у вас не было другой собственности (включая доли), минимальный срок снижается до 3 лет. Это позволило многим избежать налога.

Дети и налог

Имущество, оформленное на несовершеннолетнего, принадлежит ребёнку, но платить налог обязаны родители или опекуны. Возврат вычета при покупке новой квартиры для ребёнка возможен только через родителя-налогоплательщика.

Долевая продажа

Если квартира продана долями, вычет делится пропорционально долям. Но если каждая доля оформлена отдельным договором, каждый собственник получает полный вычет 1 000 000 ₽.

Чек-лист: 5 шагов к безопасной продаже без лишних налогов

1. Проверьте дату перехода права собственности: ≥3 или ≥5 лет?
2. Если срок меньше — соберите документы о расходах (ДКП, чеки, договор подряда).
3. Сравните два варианта вычета (1 млн ₽ или фактические расходы).
4. Рассчитайте налог в калькуляторе и заполните 3-НДФЛ.
5. Не забудьте оплатить до 15 июля.

Новый закон 2020 года упростил жизнь тем, кто продаёт единственное жилье, снизив минимальный срок владения до 3 лет. Для всех остальных действует классическая схема: 13 % НДФЛ, вычет 1 000 000 ₽ или расходы, подача декларации и своевременная оплата. Пользуйтесь калькулятором, берегите чеки и не упустите льготы.

Внимание! Данная статья не является индивидуальной налоговой консультацией. При сложных схемах (ипотека, обмен, дольщики) обращайтесь к квалифицированному специалисту.

© 2026, актуально на дату публикации. При копировании ссылка на источник обязательна.