Семейный разрыв редко обходится без дележа имущества. Когда речь заходит о продаже единственного жилья после развода, один вопрос становится особенно болезненным: придётся ли платить НДФЛ с вырученных денег? В 2026 году ответ на этот вопрос изменился: регионы повысили лимиты необлагаемых доходов, а Госдума уже в первом чтении одобрила законопроект, который отменяет действующие льготы. Давайте разберёмся, какие нюансы ждут бывших супругов, которые решили продать квартиру прямо в год развода или спустя небольшой срок после него.
Когда налог платить не придётся
В большинстве случаев при продаже недвижимости действует «пятилетний» срок владения (ст. 217.1 НК РФ). Если вы продали объект, которым владели более 5 лет, никаких 13 % с прибыли не берётся. Однако после развода появляется ряд исключений.
Единственное жильё
- Лимит по доходу вырос: в 2026 году регионы получили право поднимать порог необлагаемой выручки. Например, в Московской области порог с 2026 года составляет 6 млн рублей за объект (в 2025 году было 5 млн). Если квартира стоит дороже — налогом облагается лишь превышение.
- Важный нюанс: жильё должно быть единственным на момент продажи и на дату государственной регистрации перехода права. После развода бывшие супруги часто делят имущество: если у каждого появляется доля в новой квартире, единственность теряется, и льгота может «сгореть».
Имущество, полученное по наследству или в дар
Если квартира перешла одному из супругов по наследству или дару, минимальный срок владения сокращается до 3 лет. Это важно для случаев, когда после развода один из бывших супругов остаётся в квартире, ранее принадлежавшей, например, родителям. Через 36 месяцев он может её продать без НДФЛ.
Когда налог всё-таки придётся платить
Начиная с 2026 года, Госдума инициирует отмену льготы на «единственное жильё», если продажа происходит в течение 1 года после развода. Формально закон ещё не принят, но первое чтение уже состоялось. Подготовьтесь к следующим изменениям:
- Новый минимальный срок: единственное жильё можно будет продать без налога только после 5 лет владения вне зависимости от причин смены собственника.
- Уточнение «обременённого имущества»: если квартира была в ипотеке и после развода переоформлена на одного из супругов, срок владения будет считаться не с момента развода, а с даты полного погашения кредита.
Как уменьшить налог, если льготы не действуют
Если вы всё же попадаете в «облагаемую» зону, воспользуйтесь вычетами:
- Имущественный вычет — 1 млн рублей на объект. Если квартира продаётся за 5 млн, налог = 13 % × (5 млн – 1 млн) = 520 000 руб.
- Расходы на покупку. Придётся подтвердить чеки, ДДУ, выписки из ЕГРН. Если впервые купили квартиру за 4 млн и продали за 5 млн, налог = 13 % × (5 млн – 4 млн) = 130 000 руб.
Пошаговый алгоритм после развода
Шаг 1. Проверьте дату перехода права и дату фактического владения (особенно важно при долевом участии).
Шаг 2. Убедитесь, что жильё остаётся «единственным» на момент подачи в налоговую.
Шаг 3. Сравните лимит дохода вашего региона с ценой продажи.
Шаг 4. Если срок владения <5 лет, подготовьте документы на вычет или фиксируйте расходы.
Шаг 5. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ в ИФНС; до 15 июля, оплатите налог, если он начислен.
Частые ошибки бывших супругов
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Продажа квартиры в тот же год, что и развод, без учёта «единственности» | Налог 13 % на всю прибыль без вычета |
| Не сохранён ДДУ и платёжки | Невозможно подтвердить расходы, придётся пользоваться вычетом 1 млн |
| Квартира была в ипотеке: бывший супруг не зафиксировал дату полного погашения | Срок владения «сдвигается», налог может возникнуть раньше |
Что ждёт в 2027–2028 годах
Эксперты Минфина уже обсуждают переход к натуральному налогу с прибыли от продажи любого жилья без льгот, но с прогрессивной шкалой: до 5 млн — 0 %, 5–10 млн — 5 %, свыше 10 млн — 10 %. Пока это лишь проект, но в условиях дефицита бюджета инициативу могут ускорить. Следите за новостями: если закон примут, бывшим супругам придёться либо продавать квартиру до «X-даты», либо заключать договор дарения взамен продажи.
Развод сам по себе не освобождает от налога с продажи квартиры, но открывает ряд исключений и льгот. В 2026 году главное, отслеживать срок владения, статус «единственности» и региональные лимиты. При первых признаках будущих изменений советуем проконсультироваться с налоговым юристом: ещё не поздно переоформить доли через договор дарения или дождаться нового срока владения. Помните: правильно поданный 3-НДФЛ сегодня, спокойствие на годы вперёд.