Вопрос налогообложения при продаже недвижимости, стоимость которой ниже кадастровой оценки, стал актуален с 2025‑го года. Региональные власти получили полномочия менять коэффициент, применяемый к кадастровой стоимости, а с начала 2026‑го года многие собственники получили уведомления об её повышении. В результате даже при продаже квартиры «в убыток» налог может быть значительным.

Почему налог теперь рассчитывается от кадастровой стоимости?

Ранее налог на доход от продажи недвижимости (НДФЛ) в России рассчитывался от реальной цены сделки. Это позволяло владельцам «занижать» стоимость в договоре, чтобы уменьшить налоговую базу. С 2025 года в федеральный закон были внесены поправки, согласно которым:

• Для расчёта налога учитывается кадастровая стоимость (КС) объекта.
• Региональные органы могут применять коэффициент повышения (от 1,0 до 1,5), который умножается на КС.
• Если реальная цена сделки ниже КС, налог всё равно начисляется от КС (с учётом коэффициента).

Таким образом, цель изменений – сократить возможность уклонения от уплаты налога через искусственное занижение цены.

Как именно рассчитывается налог?

Налог на доход от продажи недвижимости (НДФЛ) в 2026 году рассчитывается по прогрессивной шкале:

1. Определяется налоговая база:
   • Если вы продаёте единственное жилое помещение, которое являлось вашей основной резиденцией более 5 лет, налоговая база = 0 % (льгота).
   • Во всех остальных случаях налоговая база = КС × коэффициент региона (если КС выше цены сделки) либо реальная цена сделки (если она выше КС).
2. Применяется ставка НДФЛ:
   • 13 % – для налоговых резидентов РФ.
   • 15 % – для доходов, превышающих 5 млн рублей в год.
   • 30 % – для нерезидентов.
3. Полученный налог уплачивается в течение 30 дней после регистрации сделки в Росреестре.

Пример расчёта

Допустим, у вас квартира с кадастровой стоимостью 5 000 000 ₽. Региональный коэффициент = 1,2.

• КС с учётом коэффициента: 5 000 000 ₽ × 1,2 = 6 000 000 ₽.
• Продажа по цене 4 500 000 ₽ (меньше КС).
• Налоговая база = 6 000 000 ₽ (больше цены сделки).
• Налог = 6 000 000 ₽ × 13 % = 780 000 ₽.

Как видите, даже при «убытке» вы обязаны заплатить более 700 тыс. ₽ налога.

Какие факторы влияют на размер налога?

• Кадастровая стоимость – основной показатель, который ежегодно пересматривается в каждом регионе.
• Региональный коэффициент – может варьироваться от 1,0 до 1,5 в зависимости от политики субъекта.
• Срок владения – если квартира была в собственности менее 5 лет, налоговая база полностью учитывается.
• Тип недвижимости – единственное жильё, использовавшееся как основное, может быть освобождено от налога.
• Налоговый статус владельца – резидент/нерезидент, а также наличие иных доходов, влияющих на ставку 13 %/15 %/30 %.

Как уменьшить налоговую нагрузку?

Существует несколько законных способов снизить налог при продаже квартиры, даже если её цена ниже кадастровой:

1. Продажа после 5‑летнего владения – если квартира использовалась как основное жильё, налог может не взиматься.
2. Покупка нового жилья – в течение года после продажи можно воспользоваться льготой «замена жилья» (перенос налоговой базы).
3. Учет расходов – в налоговую декларацию можно включить расходы на ремонт, улучшения и комиссии, если они документированы.
4. Перераспределение долей – при совместной собственности можно оформить продажу части, а не всей квартиры, если это выгодно.
5. Обращение в суд – в редких случаях можно оспорить завышенную кадастровую стоимость, предоставив независимую экспертизу.

Какие документы нужны для расчёта и уплаты налога?

• Договор купли‑продажи (с указанием реальной цены).
• Кадастровый паспорт и выписка из реестра недвижимости.
• Уведомление о повышении кадастровой стоимости (если получено).
• Справка о сроке владения (выписка из Росреестра).
• Налоговая декларация 3‑НДФЛ (для физических лиц‑резидентов).
• Квитанция об уплате налога (при её отсутствии налоговая проверка будет проведена).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Можно ли полностью избежать налога, продав квартиру ниже КС?

Нет. При продаже ниже кадастровой стоимости налог рассчитывается от КС (с учётом регионального коэффициента). Исключения – только при выполнении условий льготы (единственное жильё, срок владения более 5 лет).

Вопрос 2: Как узнать свой региональный коэффициент?

Он публикуется на официальных сайтах налоговых органов субъекта РФ и в уведомлениях о пересмотре кадастровой стоимости. Обычно коэффициент указывается в виде цифры (например, 1,15).

Вопрос 3: Что делать, если кадастровая стоимость резко выросла?

Подать заявление на пересмотр КС в Росреестр (при наличии доказательств переоценки).
При необходимости – заказать независимую экспертизу.
Рассмотреть возможность продажи в течение года после повышения, чтобы воспользоваться льготой «замена жилья».

Вопрос 4: Нужно ли платить налог, если я являюсь нерезидентом?

Да, но ставка будет 30 % от налоговой базы. При этом нерезиденты не могут пользоваться льготой по единственному жилью.

Вопрос 5: Как уплатить налог, если у меня нет средств?

Возможна рассрочка платежа в течение 6 месяцев, но только после подачи объяснительной записки в налоговый орган и получения согласия. При отсутствии согласия начисляются пени.

С 2025‑го года налоговая база при продаже недвижимости привязана к кадастровой стоимости, а региональные коэффициенты позволяют увеличить её до 150 %. Поэтому продажа квартиры по цене ниже КС почти всегда влечёт за собой налоговые обязательства. Чтобы минимизировать расходы, необходимо:

1. Тщательно проверять актуальную кадастровую стоимость и коэффициент своего региона.
2. Определять, подходит ли вам льгота по сроку владения или замене жилья.
3. Собрать полный пакет документов и правильно заполнить декларацию 3‑НДФЛ.
4. При необходимости оспаривать завышенную КС через экспертизу.

Только системный подход к планированию сделки поможет избежать неожиданного «налогового удара» и сохранить средства.

Дата публикации:  г. 14:47 (по официальному времени сервера). Информация актуальна на момент написания и основана на данных из официальных источников РФ.