Если вы приобрели квартиру по договору долевого участия (ДДУ) в 2019 году и теперь собираетесь её продать, главный вопрос, придётся ли платить налог с дохода от продажи? Ответ зависит от срока владения, стоимости продажи и суммы покупки, а также от применимых вычетов․ Разберём всё по порядку․

Срок владения: ключевой фактор

До 2021 года действовало правило: налог освобождается, если квартира находилась в собственности ≥ 5 лет․ Однако с 2021 г․ (закон № 374-ФЗ) для единственного жилья срок сократился до 3 лет․ При этом важно, с какого момента считается владение․

• По ДДУ до : право собственности возникает со дня регистрации (дата в ЕГРН)․ Считаем от этой даты․
• По ДДУ с (ФЗ-214 в новой редакции): можно включить период с момента полной оплаты по ДДУ, даже если право собственности оформлено позже․ Но ФНС пока не всегда признаёт этот стартовый момент, поэтому безопаснее ориентироваться на дату ЕГРН․

Пример

Вы подписали ДДУ в марте 2019 г․, внесли 100 % платёж, а право собственности оформили в июне 2020 г․

1. Формальный старт — 06․2020 → пять лет достигаются в 06․2025․
2. Если считать с даты полной оплаты (03․2019), то пять лет наступают в 03․2024․

На практике налоговые инспекции часто просят Расчёт-справку из Росреестра, где фиксируется дата регистрации․ Поэтому, пока нет единой судебной практики, используйте дату из ЕГРН․

Если срок владения меньше 3–5 лет

Придётся подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13 % (или 15 % при доходе > 5 млн руб․ в год) с разницы:

Налог = (Цена продажи – Документальные расходы на покупку) × 13 %

Важно! Документальные расходы, это все деньги, которые вы документально потратили на квартиру: цена по ДДУ, ипотечные проценты, отделка (если указана в ДДУ), услуги регистратора и т․ д․ Чем больше подтверждённых расходов, тем меньше налог․

Варианты снижения налогообложения

• Вычет 1 млн руб․, простой фиксированный вычет, если нет чеков/договоров․
• По фактическим расходам, выгоднее, если расходы > 1 млн руб․
• Покупка новой квартиры в том же году — можно применить имущественный вычет на покупку (до 2 млн руб․) и «закрыть» налог с продажи․

Нюансы с «единственным жильём»

Если на момент продажи у вас нет другой квартиры (ни в долевой, ни в собственности), то с 2021 г․ льготный срок — 3 года․ Проверьте:

• Нет доли в других квартирах․
• Нет совладельцев, у которых есть другое жильё․

Если условия соблюдены, продажа в 2024–2026 гг․ уже может быть без налога․

Алгоритм действий продавца

1. Определить старт владения․
   Откройте выписку ЕГРН — дата регистрации права․ Если хотите использовать «момент полной оплаты», соберите платёжные поручения, акты приёма-передачи, ДДУ․
2. Сравните срок․
   Если ≥ 3–5 лет → налога нет․ Декларацию не подаёте․
3. Если срок короче — посчитайте налог․
   • Вариант 1: (Цена продажи – цена ДДУ – ипотека – отделка) × 13 %․
   • Вариант 2: (Цена продажи – 1 млн руб․) × 13 % (если чеков мало)․
   • Выберите меньший результат․
4. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ через lkfl․nalog․ru․
5. До 15 июля оплатите налог․

Реальные кейсы

Кейс 1: продажа в 2024 г․

• ДДУ 2019 г․, регистрация 2020 г․ (4 года владения)․
• Не единственное жильё → применяем 5-летний срок․
• Налог нужно платить․

Кейс 2: продажа в 2025 г․

• ДДУ 2019 г․, регистрация 2020 г․, единственное жильё․
• С 2025 г․ прошло 5 лет → налога нет․

Частые ошибки

• Не учитывают отделку․ Сохраняйте акты, квитанции, договоры — они уменьшают базу․
• Забывают про ипотеку․ Проценты по кредиту также уменьшают налогооблагаемую базу․
• Указывают заниженную цену в договоре․ Если цена < 0․7 кадастровой, налоговая всё равно возьмёт 0․7 кадастровой × 0․7․
• Не подают декларацию․ Даже при нулевом налоге обязаны уведомить ФНС, иначе штраф 1 000 руб․

Важно: консультируйтесь с налоговым юристом или бухгалтером, если сумма сделки велика: кадастровая стоимость, ипотечные вычеты, долевое участие других лиц могут сильно влиять на итог․