Продали квартиру и в тот же год купили новую? Перед вами логичный вопрос: «Придётся ли платить налог и можно ли «обнулить» НДФЛ?» Ниже — подробная инструкция, как действует налоговый кодекс в 2026 году, какие вычеты доступны и какие ошибки чаще всего совершают продавцы.
Базовое правило: три года или пять – это порог освобождения
Не платите НДФЛ, если:
- продаёте объект, который владели ≥ 3 года и получен:
- по наследству;
- в дар от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору ренты.
- продаёте любую другую недвижимость, которой владели ≥ 5 лет.
Если срок меньше, налог посчитают. Но его можно снизить или свести к нулю двумя легальными способами: вычетом на продажу или зачётом при покупке.
Как рассчитать налог, если владели квартиру меньше минимального срока
Формула простая:
НДФЛ = 13 % × (доход от продажи – налоговый вычет)
Вычет бывает двух видов:
- Фиксированный вычет — 1 000 000 ₽ (п. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Вычет в размере документальных расходов — то, что вы реально потратили на покупку + ремонт + проценты по ипотеке (если не использовали их раньше).
Пример 1. Фиксированный вычет
Квартира продана за 3 000 000 ₽, расходов подтвердить нельзя.
Налог: 13 % × (3 млн – 1 млн) = 260 000 ₽.
Пример 2. Вычет фактических расходов
Покупали за 2 400 000 ₽, ремонт — 400 000 ₽ (чеки сохранены), продали за 3 000 000 ₽.
Налоговая база: 3 млн – 2,4 млн – 0,4 млн = 200 000 ₽ → НДФЛ 26 000 ₽.
Покупка новой квартиры: «зачёт» вычетов не работает, но есть лайфхак
Многие ошибочно считают, что если продал и сразу купил, то налог «взаимозачитывается». Такого понятия в кодексе нет: продажа и покупка — два разных механизма.
Реально работает так:
- Вы подаёте декларацию 3-НДФЛ за год продажи и уменьшаете налогооблагаемую базу по продаже (вычет 1 млн или расходы).
- Одновременно заявляете вычет на покупку (до 2 000 000 ₽, если право ещё не использовано).
Примент 3. Зачёт через декларацию
Продали: 3 млн ₽, владели 1 год → налог 260 000 ₽ без вычетов.
Купили: 4 млн ₽, право на вычет есть.
В декларации:
- строка 030 «Доход» — 3 000 000 ₽;
- строка 040 «Вычет при продаже», 1 000 000 ₽;
- строка 210 «Имущественный вычет при покупке» — 2 000 000 ₽;
- сальдо: 260 000 – 260 000 = 0 ₽ к уплате.
Главное условие — покупка произошла в том же или следующем году, и вы ещё не выбрали «процентный» вычет по другому объекту.
Особые категории: семьи с детьми-инвалидами и «семейные» льготы 2025-2026 гг.
С 2025 года действует новое освобождение:
- семьи, где есть ребёнок-инвалид любого возраста;
- семьи, у которых второй (или последующий) ребёнок родился не позднее .
Такие продавцы освобождаются от НДФЛ полностью, даже если владели квартирой менее минимального срока. Проверка — по ЕГРН и свидетельству о рождении.
Алгоритм действий «продал → купил» в 2026 году
- Определите срок владения (дата регистрации в ЕГРН до даты продажи). ≥ 3/5 лет, налога нет, дальнейшие шаги не нужны.
- Если срок короткий, соберите документы:
- ДКП продажи и покупки;
- квитанции, договоры подряда, акты приёма-передачи;
- ипотечный договор и справку о процентах.
- Выберите выгодный вычет: 1 млн ₽ или фактические расходы (что больше).
- Проверьте остаток вычета на покупку: если раньше не использовали, подайте заявление на 2 млн ₽.
- Формируйте декларацию в «Личном кабинете» ФНС до 30 апреля следующего года.
- Если вы семья с детьми-инвалидами, прикрепите справку МСЭ и свидетельство о рождении, налог будет 0 ₽.
Частые ошибки
- Не вносить в декларацию покупку. Без заявления вычет 2 млн ₽ не применится, придётся платить полный налог.
- Указывать в договоре заниженную цену. Если цена < 70 % кадастровой, налог возьмут от 0,7 × кадастровая стоимость.
- Путать «взаимозачёт» с «вычетом». Разные строки декларации, разные лимиты.
- Забывать про ипотечные проценты. Их можно отнести к расходам при продаже или к отдельному вычету при покупке (не оба сразу).
Если вы продали квартиру до истечения 3 или 5 лет, то налог можно:
- снизить на 1 000 000 ₽ или на фактические расходы;
- «обнулить» за счёт неиспользованного имущественного вычета на покупку новой квартиры;
- полностью избежать, если вы подходите под новую льготу для семей с детьми-инвалидами.
Правильная подача декларации и сбор документов — ключ к экономии до сотен тысяч рублей.