04 апреля 2026 г. Многие собственники задаются вопросом: «Какой налог придётся заплатить, если я продаю одну квартиру и в том же году покупаю другую?» Ниже — подробный разбор правил НДФЛ-2026: кому платить, кому не платить, как рассчитать налог и как заполнить декларацию 3-НДФЛ.
Основное правило 2026 года: прогрессивная шкала
С доходы от продажи недвижимости облагаются по прогрессивной шкале:
- 13 % — если доход от продажи ≤ 2,4 млн руб.;
- 15 % — на часть дохода свыше 2,4 млн руб.
Пример. Продали квартиру за 5 млн руб. Налог: 2 400 000 × 13 % + 2 600 000 × 15 % = 312 000 + 390 000 = 702 000 руб.
Льготный период владения
Кому не платить налог вообще
Налог не взимается, если на момент продажи соблюдены минимальные сроки владения:
- 3 года, если квартира:
- получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору пожизненного содержания.
- 5 лет — во всех остальных случаях, включая купленные квартиры.
- Особое правило-2026: при продаже единственного жилья срок сокращён до 3 лет, даже если квартира была куплена на рынке.
Уточнение. «Единственное жильё» определяется на дату сделки: недвижимости в собственности у вас и у супруга не должно быть (не считаются доли < ¼ и жильё за границей).
Покупка новой квартиры не влияет на срок владения
Важно! Закон рассматривает продажу и покупку как две разные сделки. Даже если вы купили новую квартиру в том же день, срок владения для прошлой квартиры не останавливается и не «обнуляется». Это означает:
- если квартира была в собственности меньше 3/5 лет, налог может быть начислен;
- покупка новой квартиры не даёт автоматического освобождения, но может дать право на взаимозачёт вычетов (см. раздел 4).
Как рассчитать налог: 2 способа уменьшить базу
Способ 1. Имущественный вычет 1 000 000 руб.
Максимально просто: из цены продажи вычитаем 1 млн руб., применяем ставку 13 %/15 %.
Пример. Продали за 3 100 000 руб., куплено было за 2 500 000 руб., срок владения 2 года.
Налог = (3 100 000 − 1 000 000) × 13 % = 273 000 руб.
Способ 2. Вычет «доход минус расходы»
Есть документы на покупку (ДДУ, ДКП, расходы на отделку, ипотечные проценты) — вычитаем их из цены продажи.
Пример. Продали за 5 000 000 руб., купили за 4 500 000 руб., плюс отделка 300 000 руб.
Налог = (5 000 000 − 4 500 000 − 300 000) × 13 % = 26 000 руб.
Если полученная база < 0, налог = 0.
Взаимозачёт: продал и купил в одном году
Покупка новой квартиры даёт право на имущественный вычет покупателя (максимум 260 000 руб. от цены новой квартиры). Это позволяет «перекрыть» налог с продажи.
Алгоритм взаимозачёта:
- До конода апреля следующего года подаём 3-НДФЛ с двумя листами:
- доход от продажи (с вычетом расходов или 1 млн);
- расходы на покупку новой квартиры (вычет покупателя).
- Если сумма вычета покупателя ≥ налога с продажи, к уплате — 0 руб.
- Если меньше — доплачиваем разницу до 15 июля.
Пример взаимозачёта.
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Цена продажи старой квартиры | 4 000 000 руб. |
| Расходы на её покупку | 3 000 000 руб. |
| Налог с продажи (до вычетов) | (4 000 000 − 3 000 000) × 13 % = 130 000 руб. |
| Цена новой квартиры (для вычета) | 3 500 000 руб. |
| Вычет покупателя (макс. 260 000) | 260 000 руб. |
| К уплате | 0 руб. (130 000 − 260 000 = –130 000 ⇒ переносим остаток) |
Календарь сдачи отчётности и уплаты
- 30 апреля 2027 года — последний день подачи 3-НДФЛ за продажу в 2026 году.
- 15 июля 2027 года, крайний срок уплаты налога (если взаимозачёт не перекрыл).
Чек-лист продавца
Шаг 1. Проверьте срок владения (3 или 5 лет).
Шаг 2. Если срок не выдержан, выберите выгодный способ уменьшения базы (1 млн или «доход минус расходы»).
Шаг 3. Соберите документы:
- ДКП/ДДУ на старую квартиру (расходы);
- акт приёма-передачи, расписки, чеки на ремонт;
- ДКП на новую квартиру (для вычета покупателя).
Шаг 4. Заполните 3-НДФЛ (можно онлайн в «Личном кабинете ФНС»).
Шаг 5. До 15 июля 2027 г. уплатите остаток налога (если есть).
Частые ошибки
- Ошибочно считать, что покупка новой квартиры автоматически освобождает от налога.
- Забывать подавать декларацию даже при нулевом налоге (штраф 1 000 руб.).
- Не сохранять чеки на ремонт — потеряете выгодный вычет «доход минус расходы».
- Игнорировать прогрессивную ставку 15 % при доходе > 2,4 млн.
Где задать вопрос
Онлайн-консультант ФНС: service.nalog.ru
Телефон: ###-###-#### (круглосуточно)
ИТОГ. Покупка новой квартиры сама по себе не освобождает от НДФЛ при продаже старой, но позволяет использовать взаимозачёт вычетов и существенно снизить или обнулить налог. Соблюдайте сроки владения, храните документы и подавайте декларацию вовремя.