Обновлено: 19 апреля 2026 г.
Почему важно разобраться прямо сейчас
В 2026-м году Госдума уже приняла в первом чтении крупный пакет налоговых поправок, который в 2027-м может ужесточить правила освобождения от НДФЛ. Сегодня ещё действует «окно возможностей» для взаимозачёта и полного освобождения от налога при одновременной продаже и покупке жилья.
Когда налог вообще не возникает
Минимальный срок владения
- 3 года – если квартира:
- получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору ренты или пожизненного содержания.
- 5 лет – во всех остальных случаях (например, куплена на вторичном рынке).
Если вы владеете квартирой меньше этих сроков – налог придётся рассчитывать, если не применить взаимозачёт.
Вариант 1. Классический взаимозачёт (3-НДФЛ «в ноль»)
Суть: вы продаёте одну квартиру и покупаете другую в том же календарном году. Тогда доход от продажи и расходы на покупку взаимно «гасятся», и итоговый НДФЛ = 0 ₽.
Условия 2026 года
- Сделки должны быть оформлены в одном налоговом периоде ( – ).
- Квартира-новинка должна дороже проданной либо цена должна совпадать (иначе появится «облагаемый остаток»).
- До 2027 года неважно, является ли новая квартира единственным жильём (по действующим правилам).
Пример расчёта
Продано: 5 500 000 ₽ (владение 2 года)
Куплено: 7 000 000 ₽
Налоговая база: 5 500 000 – 1 000 000 (вычет продавца) = 4 500 000 ₽
Имущественный вычет покупателя: 2 000 000 ₽
Остаток: 4 500 000 – 2 000 000 = 2 500 000 ₽
Взаимозачёт: остаток 2 500 000 ₽ не облагается, потому что мы используем дополнительный вычет покупателя до конца суммы расходов 5 500 000 ₽.
Как подать 3-НДФЛ «в ноль»
- До 30 апреля 2027 г. подать декларацию 3-НДФЛ через ЛК ФНС или Госуслуги.
- Приложить:
- ДКП продажи (копия + оригинал на проверку).
- ДКП покупки (или ДДУ + акт приёма-передачи).
- Квитанции/выписки из банка – доказательство расходов.
- В разделе «Имущественные вычеты» указать:
– имущественный вычет продавца (1 млн ₽ или расходы на покупку старой квартиры);
– имущественный вычет покупателя (2 млн ₽, если право ещё не использовалось).
Вариант 2. Освобождение по новому законопроекту (ожидается 2027)
Госдума обсуждает полное освобождение от НДФЛ, если семья в течение одного календарного года продаёт свою единственную квартиру и покупает более дорогую. Для этого:
- старая квартира должна быть единственным жильём на момент продажи;
- покупка – до 31 декабря того же года;
- новая квартира дороже или равна по цене;
- семья не применяет имущественный вычет на покупку (иначе применится классический вариант).
Примечание: документ пока не принят, но уже можно готовить «подушку безопасности» – собирать чеки и договоры.
На что обратить внимание в 2026-м
- Дата регистрации права собственности в ЕГРН – именно она считается днём покупки/продажи в налоговом смысле.
- Прогрессивная шкала НДФЛ: если сумма превышения (доход – вычеты) > 5 млн ₽, «лишняя» часть облагается по 15 %, а не 13 %.
- Для долевого владения (например, супруги) вычет делится пропорционально долям, но можно подать два разных 3-НДФЛ и распределить суммы по соглашению.
Алгоритм действий «от А до Я»
- Фиксируем даты: договор купли-продажи и дата регистрации прав должны быть в 2026 году.
- Собираем документы: договоры, платёжки, выписки ЕГРН.
- Расчёт: используем любой онлайн-калькулятор «Налог с продажи квартиры + взаимозачёт».
- Декларируем: до 30 апреля 2027 г. – 3-НДФЛ.
- Подтверждаем расходы: при необходимости предоставляем дополнительные справки по требованию ИФНС.
Главные ошибки, которые убивают взаимозачёт
- Разные годы – продано в декабре 2026, куплено в январе 2027: взаимозачёт не пройдёт.
- Не указан вычет покупателя – налоговая «забудет» про 2 млн ₽ и начислит НДФЛ.
- Дарение взамен покупки – дарение не считается «расходом» для вычета.
В 2026 году можно полностью избежать НДФЛ, если продать квартиру и купить новую дороже в течение одного календарного года и правильно оформить 3-НДФЛ. Не упустите шанс, пока правила ещё не ужесточились – готовьте документы заранее и консультируйтесь с налоговым специалистом.