С 1 января 2025 года в России изменились правила налогообложения доходов от продажи жилой недвижимости. Теперь вместо единой ставки 13 % применяется прогрессивная шкала, которая может увеличить налог до 15 % от части прибыли. В статье подробно разберём, какие нормы действуют в 2025‑2026 годах, как правильно рассчитать налог и какие льготы могут снизить налоговую нагрузку.

Кратко о новых правилах (2025‑2026)

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) уплачивается, если объект находился в собственности меньше минимального срока владения.
• Для налоговых резидентов РФ с 2025 года применяется прогрессивная шкала:
  • до 2 400 000 ₽ прибыли — ставка 13 %;
  • свыше 2 400 000 ₽, фиксированная часть 312 000 ₽ + 15 % от суммы, превышающей порог;
• Для нерезидентов ставка остаётся неизменной — 30 %.
• Сроки: декларацию 3‑НДФЛ подаёте до 30 апреля следующего года, налог уплачиваете до 15 июля.
• Региональные коэффициенты (от 0,7 до 1) могут увеличить базу налогообложения, если кадастровая стоимость учитывается в расчёте.

Кто обязан платить НДФЛ при продаже квартиры?

1. Продавец‑физическое лицо, являющееся налоговым резидентом РФ, если срок владения меньше 5 лет (или 3 лет при особых условиях).
2. Нерезидент, независимо от срока владения — ставка 30 %.
3. Иностранный агент (с 2026 года) — тоже обязан уплатить налог по тем же правилам.

Минимальный срок владения и льготы

Прогрессивная шкала налогообложения: 13 % и 15 %

Налог рассчитывается от прибыли — разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами (стоимость покупки, ремонт и т.д.). Если расходов нет, применяется фиксированный вычет — 1 000 000 ₽.

Пошаговый алгоритм расчёта налога

1. Определите дату получения дохода. Это день, когда вам поступила сумма от покупателя (по договору или по выписке из банка).
2. Проверьте, не истёк ли минимальный срок владения (5 или 3 года в зависимости от условий).
3. Соберите документы, подтверждающие расходы:
   • договор купли‑продажи при покупке;
   • квитанции о проведённом ремонте;
   • комиссионные выплаты агенту.
4. Если расходов нет или их невозможно подтвердить, примените фиксированный вычет 1 000 000 ₽.
5. Определите кадастровую стоимость на начало года, когда была зарегистрирована сделка. Если цена продажи ниже 70 % от кадастровой стоимости, в расчёт берётся 70 % (или региональный коэффициент, если он повышен).
6. Вычислите прибыль:
   
   Прибыль = Цена продажи – (Подтверждённые расходы или 1 000 000 ₽)
   
   Если применяете кадастровую стоимость, замените цену продажи на максимальную из двух сумм (по договору или 70 %/коэффициент × кадастр).
7. Примените шкалу:
   • Если прибыль ≤ 2 400 000 ₽ → Налог = Прибыль × 13 %;
   • Если прибыль > 2 400 000 ₽ → Налог = 312 000 ₽ + (Прибыль – 2 400 000) × 15 %.
8. Заполните форму 3‑НДФЛ и подайте её до 30 апреля следующего года.
9. Уплатите рассчитанный налог до 15 июля.

Примеры расчётов

1️⃣ Пример «Сергей» – продажа квартиры с прибылью 3 млн ₽

Продажа: 8 млн ₽, покупка (подтверждена): 5 млн ₽. Срок владения – 2 года (меньше 5 лет).
Прибыль = 8 млн – 5 млн = 3 млн ₽.

Превышение порога: 3 млн – 2,4 млн = 0,6 млн ₽.
Налог = 312 000 ₽ + 0,6 млн ₽ × 15 % = 312 000 ₽ + 90 000 ₽ = 402 000 ₽.

2️⃣ Пример «Евгений» – продажа квартиры, полученной в подарок

Продажа: 3 млн ₽, расходов нет, вычет 1 млн ₽.
Прибыль = 3 млн – 1 млн = 2 млн ₽ (≤ 2,4 млн).
Налог = 2 млн × 13 % = 260 000 ₽.

3️⃣ Пример «Игорь» – совместная продажа квартиры и автомобиля

Квартира: прибыль 2 млн ₽, автомобиль: прибыль 1,2 млн ₽.
Общая прибыль = 3,2 млн ₽.

Превышение порога: 3,2 млн – 2,4 млн = 0,8 млн ₽.
Налог = 312 000 ₽ + 0,8 млн ₽ × 15 % = 312 000 ₽ + 120 000 ₽ = 432 000 ₽.

4️⃣ Пример «Мария» – влияние кадастровой стоимости и регионального коэффициента

Продажа: 7 млн ₽, покупка: 5 млн ₽, кадастр (2025) = 10 млн ₽, коэффициент в СПб = 1.
Поскольку цена продажи (7 млн) < 70 % от кадастра (7 млн < 7 млн), налоговая принимает 70 % × кадастр = 7 млн ₽ как доход. Однако в СПб коэффициент уже 1, значит берут полную кадастровую стоимость: 10 млн ₽.

Прибыль = 10 млн – 5 млн = 5 млн ₽.
Превышение порога: 5 млн – 2,4 млн = 2,6 млн ₽.
Налог = 312 000 ₽ + 2,6 млн ₽ × 15 % = 312 000 ₽ + 390 000 ₽ = 702 000 ₽.

Кадастровая стоимость и региональные коэффициенты

Налоговая служба сравнивает цену по договору с кадастровой стоимостью объекта. Если цена договора ≥ 70 % от кадастра, в расчёт берётся фактическая цена. Если ниже — берётся 70 % от кадастра, умноженное на региональный коэффициент (от 0,7 до 1).

С 2025 года регионы получили право повышать коэффициент до 1. На 2026 год это уже сделали:

• Санкт‑Петербург, Карелия, Татарстан, Воронежская, Калининградская, Новгородская области и др.

Коэффициент применяется к продавцу, а не к объекту: важен регион, где зарегистрирован продавец в момент сделки.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

• Декларация 3‑НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Оплата налога — до 15 июля того же года.
• Если дата получения дохода (поступление денег) отличается от даты регистрации сделки, налоговый год определяется по дате получения денег (письмо ФНС от № БС‑4‑11/9939).

Особенности для нерезидентов и иностранных агентов

Для нерезидентов ставка остаётся 30 % независимо от размера прибыли и срока владения. Начиная с 1 января 2026 года иностранные агенты также обязаны уплачивать НДФЛ по тем же правилам, что и резиденты, если получили доход от продажи недвижимости (в т.ч. по наследству или в дар).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить налог, если я продал квартиру через агентство?

Да. Налог уплачивается продавцу, а не агентству. Агент может удержать налог у источника, но обязательство остаётся за продавцом.

Вопрос: Можно ли одновременно использовать вычет 1 млн ₽ и учесть расходы?

Нет. Выбирается один из вариантов: либо подтверждённые расходы, либо фиксированный вычет 1 млн ₽.

Вопрос: Как оформить освобождение от налога для семьи с двумя детьми?

В декларации указываете количество детей (2 и более) и подтверждаете, что продаваемая квартира является единственным жильём. Налог не начисляется независимо от срока владения.

Вопрос: Что делать, если налоговая служба посчитала, что я недоплатил налог из‑за кадастровой стоимости?

Подайте уточнённую декларацию с корректировкой дохода, приложите документы, подтверждающие реальную рыночную цену, и оплатите недостающую часть налога до 15 июля.

Вопрос: Можно ли перенести уплату налога на следующий год?

Перенос не предусмотрен. Налог обязан быть уплачен в указанные сроки, иначе начисляются штрафы и пени.

С 2025 года налог на доходы от продажи квартиры в России стал прогрессивным: 13 % до 2,4 млн ₽ прибыли и 15 % от превышения порога (с фиксированной частью 312 000 ₽). При этом сохраняются традиционные льготы по сроку владения и семейным обстоятельствам. Чтобы избежать недоразумений, рекомендуется:

1. Тщательно собрать и сохранить все документы, подтверждающие расходы.
2. Узнать региональный коэффициент, действующий в месте регистрации продавца.
3. Своевременно подать декларацию 3‑НДФЛ и уплатить налог.
4. При необходимости обратиться к налоговому консультанту для корректного расчёта.

Точные данные о ставках, сроках и льготах можно проверить в Налоговом кодексе РФ и на официальных сайтах ФНС.

Источники: CIAN – Налог с продажи недвижимости 2026, Самолёт – Налоги при продаже квартиры, xn--h1alcedd – Налог при продаже недвижимости.