Продажа коммерческой (офисной, складской, торговой и иной) недвижимости, принадлежащей физическому лицу, считается получением дохода от реализации имущества. По российскому налоговому законодательству такой доход облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ниже подробно рассмотрены правила, действовавшие в 2019 году.
Нормативно‑правовая база
- Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ):
- Статья 209 – «Налог на доходы физических лиц»;
- Статья 220 – «Налоговая база и порядок исчисления НДФЛ»;
- Статья 224 – «Налоговые вычеты при продаже недвижимости».
- Постановление Правительства РФ от № 1159 «Об изменениях в порядке расчёта налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости». (Вступило в силу с .)
- Приказ ФНС России № 3‑н/д от «О порядке подачи декларации 3‑НДФЛ и уплаты налога при продаже недвижимости».
Кто обязан платить налог?
Обязанность уплаты НДФЛ возникает у физических лиц‑резидентов РФ, получивших доход от продажи коммерческой недвижимости, если:
- Собственник является налоговым резидентом (проживает в РФ не менее 183 дней в календарном году);
- Сделка оформлена в 2019 году.
Для нерезидентов ставка налога составляет 30 % от налогооблагаемой базы.
Ставка налога в 2019 году
| Статус налогоплательщика | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| Резидент РФ | 13 % от налогооблагаемой базы |
| Нерезидент РФ | 30 % от налогооблагаемой базы |
Налоговая база (что облагается)
Налоговая база – разница между продажной ценой и затратами, документально подтверждёнными при покупке (или иной правовой сделке) и расходами, связанными с приобретением и продажей недвижимости.
Что включается в стоимость приобретения
- Цена, указанная в договоре купли‑продажи, дарения, наследования и т.п.;
- Налог на имущество, уплаченный в годы владения (по желанию налогоплательщика можно включить в расходы);
- Расходы на оформление сделки (нотариальные услуги, услуги юриста, регистрационные сборы).
Что включается в расходы при продаже
- Комиссионные агентам по недвижимости;
- Нотариальные и регистрационные расходы, связанные с передачей права собственности;
- Рекламные затраты, если они документально подтверждены.
Что НЕ учитывается
- Текущие эксплуатационные расходы (коммунальные платежи, текущий ремонт);
- Амортизация – в 2019 году индексация стоимости более не применяется.
Налоговые льготы и освобождения
Для коммерческой недвижимости в 2019 году действовали только два основных освобождения:
Льгота «владение более 5 лет»
Если физическое лицо владело объектом более 5 лет (считается с даты государственной регистрации права собственности), налог на доход от его продажи не взимается, независимо от суммы полученной выручки.
Иные случаи освобождения
- Продажа недвижимости, полученной в результате наследования (при условии, что наследник владел ею более 5 лет с момента наследования);
- Продажа недвижимости, полученной в дар от близкого родственника, если срок владения также превышает 5 лет.
Важно: льгота «250 000 рублей при продаже жилой недвижимости, используемой как основное жильё», не распространяется на коммерческие объекты.
Порядок расчёта налога (пример)
| Параметр | Сумма, ₽ |
|---|---|
| Продажная цена (по договору) | 5 000 000 |
| Стоимость приобретения (договор купли‑продажи 2015 г.) | 3 200 000 |
| Нотариальные и регистрационные расходы при покупке | 50 000 |
| Комиссионные агенту при продаже (2 % от цены) | 100 000 |
| Налоговая база = Продажная цена – (Стоимость приобретения + расходы) | 5 000 000 – (3 200 000 + 50 000 + 100 000) = 1 650 000 |
| Ставка НДФЛ (резидент) | 13 % |
| Налог к уплате | 1 650 000 × 13 % = 214 500 ₽ |
Если продавец владел объектом менее 5 лет, он обязан подать декларацию 3‑НДФЛ и уплатить указанный налог до 30 апреля 2020 года (сроки подачи и уплаты в следующем году после продажи).
Порядок подачи декларации и уплаты налога
- Сбор документов. Необходимо иметь:
- Договор купли‑продажи (покупка и продажа);
- Квитанции об уплате нотариальных и регистрационных сборов;
- Документы, подтверждающие расходы, связанные с продажей (акты, счета‑фактуры);
- Справку о праве собственности (выписка из ЕГРН).
- Заполнение формы 3‑НДФЛ. В графе 2 указывается «Доход от продажи недвижимости», в графе 3 – «Расходы, уменьшающие доход», в графе 4 – «Налоговая база», в графе 5 – «Налог к уплате». Форма подаётся в налоговый орган по месту жительства.
- Сроки. Декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи (для сделок 2019 года – до 30 апреля 2020 года). Налог уплачивается тем же сроком.
- Способы уплаты. Налог можно оплатить:
- Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
- Банковским переводом (КПП + ИНН налогоплательщика в реквизитах получателя);
- В отделении банка по наличному расчёту.
- Ответственность за просрочку. За непредставление декларации или несвоевременную уплату налога начисляются пени в размере 1 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог, если объект был получен в наследство?
Налог уплачивается, если наследник владел объектом менее 5 лет с момента вступления в наследство. При владении более 5 лет налог не взимается.
Можно ли уменьшить налог, указав более высокие расходы?
Только документально подтверждённые расходы, связанные непосредственно с покупкой и продажей недвижимости, могут быть включены в налоговую базу. Фиктивные или завышенные суммы могут привести к проверке и штрафам.
Что делать, если покупатель отказался от сделки после подписания договора?
Если договор считается расторгнутым, доход от продажи не возникает, и налог платить не требуется. Необходимо оформить соответствующее соглашение о расторжении и сохранить его копии.
Можно ли воспользоваться льготой «продажа после 5 лет», если объект был арендован?
Да. Ставка владения считается с момента государственной регистрации права собственности, независимо от того, сдавался объект в аренду или использовался собственником.
Практические рекомендации
- Сохраняйте все документы, связанные с покупкой и продажей (договоры, акты, квитанции);
- Ведите отдельный учёт расходов, связанных с продажей (агентские комиссии, рекламные расходы);
- Если срок владения менее 5 лет, планируйте уплату налога заранее, чтобы избежать неожиданной финансовой нагрузки;
- При сомнении в правомерности расходов консультируйтесь с налоговым консультантом или бухгалтером;
- В случае продажи нескольких объектов в одном году суммируйте доходы и подавайте одну декларацию 3‑НДФЛ.
Продажа коммерческой недвижимости физическим лицом в 2019 году подпадает под обычный режим налогообложения доходов от реализации имущества. Основные моменты, которые необходимо помнить:
- Ставка НДФЛ – 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты);
- Налог не взимаеться, если объект находился в собственности более 5 лет;
- Налоговая база рассчитывается как разница между продажной ценой и документально подтверждёнными затратами;
- Декларацию 3‑НДФЛ и уплату налога необходимо выполнить до 30 апреля следующего года.
Соблюдение этих правил поможет избежать штрафов и непредвиденных расходов при реализации коммерческой недвижимости.
Дата публикации: 18 апреля 2026 года. Информация актуальна для периода 2019 года и отражает действующее на тот момент налоговое законодательство.