С 1 января 2025 года вступили в силу новые правила налогообложения доходов от продажи доли недвижимости. Их нужно учитывать уже при подаче декларации 3-НДФЛ за 2024 год (срок подачи — до 30 апреля 2026 года). В статье разберёмся, когда и сколько придётся заплатить, а также какие льготы и вычеты можно применить.

Когда возникает налоговое обязательство

Обязанность заплатить НДФЛ появляется, если:

• доля была в собственности менее минимального срока владения (разные периоды для разных категорий собственников);
• продажная цена превышает 1 млн руб. или 70 % кадастровой стоимости (что больше);
• продавец не относится к льготной категории (см. п. 4).

Минимальный срок владения по доле недвижимости

Как рассчитать налог

Формула:

НДФЛ = (Доход от продажи − Налоговый вычет или расходы) × 13 %

Налоговый вычет

Базовое правило, вычет 1 000 000 руб. распределяется пропорционально доле. Пример:

• Вы продали 1/3 квартиры за 2 400 000 руб.
• Вычет: 1 000 000 × 1/3 = 333 333 руб.
• Налог: (2 400 000 − 333 333) × 13 % = 268 667 руб.

Уменьшение на фактические расходы

Если вы покупали долю и сохранили чеки, можно вычесть документально подтверждённые расходы. Пример:

• Купили долю за 1 500 000 руб.
• Продали за 2 400 000 руб.
• Налог: (2 400 000 − 1 500 000) × 13 % = 117 000 руб.

Особенности при продаже «чужой» доли

Если квартира находится в долевой собственности между неродственниками, при продаже доли:

1. Нужно уведомить всех сособственников за 30 дней до сделки (ст. 250 ГК РФ).
2. При продаже доли менее 5 лет владения НДФЛ никак не «распределяется» между долями — каждый собственник платит с своей части дохода.
3. Если вы получили долю «в наследство от дяди», минимальный срок владения — 5 лет, а не 3.

Льготы 2025–2026 годов

При соблюдении условий можно полностью освободиться от уплаты НДФЛ:

• Семьи с детьми-инвалидами, продажа любого жилья (включая долю) без срока владения (новая поправка, принятая Госдумой ).
• Единственное жильё семьи с двумя и более детьми — освобождение, если доход потрачен на покупку новой недвижимости в течение 1 года.
• Граждане старше 70 лет — при продаже единственной доли в квартире ставка НДФЛ снижена до 6 % (пилотный проект в 20 регионах РФ).

Алгоритм действий при продаже доли в 2025–2026 гг.

1. Определите минимальный срок владения (см. таблицу выше).
2. Проверьте кадастровую стоимость на портале Росреестра — она влияет на «нижнюю» цену сделки.
3. Выберите выгодный способ налогообложения: вычет 1 млн руб. или расходы.
4. Заполните 3-НДФЛ (форма обновлена ):
   • Приложение 6 — вычет 1 000 000 руб.;
   • Приложение 7 — расходы на покупку.
5. Оплатите налог до 15 июля 2026 года (если есть обязательство).

Примеры расчёта

Пример 1 — доля куплена, владение 4 года

• Доход: 3 000 000 руб.
• Кадастровая стоимость: 2 800 000 × 70 % = 1 960 000 руб. (меньше дохода, берём 3 млн).
• Вычет: 1 000 000 руб.
• НДФЛ: (3 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 260 000 руб.

Пример 2 — доля получена по наследству, владение 2 года, семья с ребёнком-инвалидом

• Доход: 2 500 000 руб.
• Льгота: полное освобождение (новая норма).
• НДФЛ: 0 руб.

Частые ошибки и советы налогового консультанта

• Ошибка: «Считаем срок владения с даты оформления права на всю квартиру».
  Правильно: если доля выделена позже, срок считается от даты именно доли.
• Ошибка: «Не указываем кадастровую стоимость, если цена выше 1 млн».
  Правильно: с 2025 года налоговая сверит цену с 70 % кадастра.
• Совет: Если доля куплена до 2016 года, можно использовать «старые» правила (срок 3 года для всех).

Ключевые даты 2026 года

Продажа доли недвижимости в 2025–2026 гг. требует внимательного подхода к налоговым правилам. Главное — отследьте срок владения, выберите оптимальный вычет и не забудьте льготу семей с детьми. При любых сомнениях — консультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом или используйте сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС.

Материал подготовлен с учётом актуальных изменений Налогового кодекса РФ по состоянию на апрель 2026 года.