Краткий вывод наверх

При продаже апартаментов или любого нежилого помещения в 2026 г. физическое лицо обязано уплатить НДФЛ в размере 13 % (до 2,4 млн руб. дохода) или 15 % (сумма свыше 2,4 млн руб.), если объект пробыл в собственности меньше минимального срока. Для нежилой недвижимости «льготный» срок равен 3 года при получении по наследству, в дар от близких родственников или в ходе приватизации. Во всех остальных случаях — 5 лет. Если срок выдержан, платить налог не нужно. Размер налога можно законно уменьшить с помощью имущественного вычета 250 000 ₽ или за счёт подтверждённых расходов на покупку.

Содержание

1. Что считаеться апартаментами и нежилым помещением
2. Минимальные сроки владения
3. Ставки НДФЛ в 2026 году
4. Как рассчитать налог
5. Имущественные вычеты и способы сэкономить
6. Особенности для ИП и самозанятых
7. Пошаговая инструкция по уплате
8. Штрафы и ответственность
9. FAQ

Что считается апартаментами и нежилым помещением

Апартаменты — это объекты недвижимости, которые по техническим и юридическим характеристикам не относятся к жилым помещениям. Они могут располагаться в гостиницах, офисных или торговых центрах, ангарах, складах и т. д. Кадастровый паспорт всегда указывает «нежилое».

Нежилое помещение — любое здание или часть здания, не предназначенное для постоянного проживания: офисы, склады, магазины, гаражи, производственные цеха и прочее.

Минимальные сроки владения

Важно: если объект использовался в предпринимательской деятельности (например, сдавался в аренду через ИП), налог платится всегда, независимо от срока владения (по решению ФНС).

Ставки НДФЛ в 2026 году

• 13 % — для дохода до 2 400 000 ₽ в год.
• 15 % — для суммы свыше 2 400 000 ₽ в год.

Доходы от продажи недвижимости попадают в общее годовое основание.

Как рассчитать налог

Формула

НДФЛ = (Доход от продажи – Вычет/Расходы) × Ставка 13 % (или 15 %)

Пример:

• Апартаменты проданы за 5 000 000 ₽.
• Куплены 2 года назад за 4 200 000 ₽ (есть чек ДДУ).
• Минимальный срок (5 лет) не выдержан.

Расчёт: (5 000 000 – 4 200 000) × 13 % = 104 000 ₽.

Имущественные вычеты и способы сэкономить

1. Вычет 250 000 ₽.
   Удобен, если нет подтверждённых расходов.
   Пример: продажа за 1 000 000 ₽ → (1 000 000 – 250 000) × 13 % = 97 500 ₽.
2. Уменьшение дохода на фактические расходы.
   К расходам относят:
   • Цена покупки по ДКП/ДДУ;
   • Материалы и работы по вводу в эксплуатацию;
   • Проценты по ипотеке;
   • Госпошлины и оценка для сделки.
3. Раздел долей.
   Если помещение в долевой собственности, вычет/расходы распределяются долями.

Особенности для ИП и самозанятых

• ИП на ОСНО. Доход облагается по ставке 20 % на прибыль (продажа – остаточная стоимость).
• ИП на УСН «Доходы». 6 % от всей выручки, уменьшить нельзя.
• ИП на УСН «Доходы–Расходы». 15 % от разницы, расходы на покупку учитываются.
• ПСН (патент). Налог оплачивается заранее, доход от продажи включается в базу для определения перехода на ПСН.

Совет: если объект не использовался в бизнесе, продайте его как физлицо — тогда применяются ставки НДФЛ и вычеты.

Пошаговая инструкция по уплате

1. Убедитесь, что минимальный срок владения не истёк.
2. Соберите документы:
   • ДКП/ДДУ на покупку;
   • Выписка из ЕГРН (свидетельство о праве собственности);
   • Акт приёма-передачи;
   • Чеки, договоры подряда, ипотечный договор.
3. Рассчитайте налог (см. раздел «Как рассчитать»).
4. Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
5. Оплатите налог до 15 июля следующего года.
6. При необходимости подайте заявление на вычет 250 000 ₽.

Штрафы и ответственность

• Не подал декларацию — штраф 5 % за каждый месяц просрочки, но не более 30 % суммы налога и не менее 1 000 ₽.
• Не уплатил налог — пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки.
• Уклонение от уплаты крупной суммы (свыше 2,7 млн ₽), статья 198 УК РФ.

Часто задаваемые вопросы

1. Держите документы на покупку. Без них придётся довольствоваться вычетом 250 000 ₽.
2. Не спешите продавать раньше льготного срока. Один-два месяц могут сэкономить сотни тысяч.
3. Если объект использовался в бизнесе, проконсультируйтесь, как оформить продажу как физлица.
4. Сдавайте 3-НДФЛ онлайн. Электронная подпись ускорит процесс и исключит ошибки.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед сделкой советуйтесь с квалифицированным налоговым консультантом.