Вопрос налогообложения при продаже жилой недвижимости остаётся актуальным для большинства россиян.
С начала 2026 года в законодательстве произошли существенные изменения, которые влияют как на тех,
кто продаёт собственную квартиру, так и на тех, кто планирует приобрести её в дальнейшем.
Основные положения налогового законодательства
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), полученный от продажи квартиры, регулируется Налоговым кодексом РФ (НК РФ).
Основные правила до реформы 2025 года выглядели так:
- Ставка налога – 13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения (при условии, что продавец является налоговым резидентом РФ).
- Льготы предоставлялись при продаже квартиры, которой владели более 5 лет, а также при продаже единственной жилой площади, если в течение 3 лет после продажи не было приобретено новое жильё.
- Налог уплачивается в течение 30 календарных дней после государственной регистрации сделки.
Что изменилось в 2026 году?
Государственная Дума в первом чтении приняла пакет налоговых поправок, который отменил ряд действующих льгот.
Ключевые изменения:
- Отмена льгот при продаже жилья, полученного в дар. Теперь владелец, получивший квартиру в подарок,
обязан уплатить налог с полной разницы цены продажи и стоимости дарения. - Ужесточение требований к срокам владения. Льгода за владение более 5 лет сохранены только
для первой (единственной) квартиры, если продавец не имеет других жилых помещений. - Повышение НДС до 22 % с 1 января 2026 года. Хотя НДС напрямую не относится к сделкам между
физическими лицами, повышение косвенно отражается на стоимости недвижимости и, следовательно, на налоговой базе. - Увеличение контроля за «быстрой» продажей. Если квартира продаётся в течение 3–5 лет после
приобретения, налоговый орган может требовать подтверждения наличия уважительных причин (ипотека, переезд, снижение доходов).
Эти изменения затронут почти каждого, кто планирует продавать или покупать жильё в ближайшее время.
Как рассчитывается налог на продажу квартиры?
Шаг 1. Определение налоговой базы
Налоговая база = Продажная цена – Стоимость приобретения (с учётом расходов на оформление сделки).
Шаг 2. Применение ставок
- Если вы владели квартирой более 5 лет и она является вашей единственной жилой площадью – ставка 13 % (льготы могут быть частично сохранены).
- Если срок владения меньше 5 лет – ставка 13 % (без льгот) + возможный дополнительный налог 2 % за «быструю» продажу (по новому регламенту).
- Для нерезидентов – ставка 30 % от налоговой базы.
Шаг 3. Учет расходов
В налоговую базу могут быть включены:
- Расходы на нотариальное заверение и регистрацию сделки.
- Комиссия агентства недвижимости (при условии, что она была оплачена продавцом).
- Расходы на оценку недвижимости.
Как избежать или минимизировать налоговую нагрузку?
Существует несколько законных способов сократить налоговую базу:
- Продажа после 5 лет владения. Это самый простой способ – после пятилетнего срока льготы сохраняются.
- Перевод квартиры в совместную собственность с супругом/супругой. При совместном владении учитывается общий срок владения каждой из сторон.
- Покупка новой квартиры в течение 3 лет. При условии, что продаваемая квартира была единственной жилой площадью, покупка нового жилья позволяет полностью избавиться от налога.
- Учет расходов на улучшения. Если вы вложили средства в капитальный ремонт, эти затраты можно включить в стоимость приобретения.
- Продажа в рамках дарения. По новому законодательству дарение квартиры не освобождает от налога при последующей её продаже, однако можно оформить дарение с условием обратного выкупа через несколько лет, чтобы «перезапустить» срок владения.
Практический пример расчёта
Ситуация: Вы приобрели квартиру в 2020 году за 3 000 000 руб., а в 2026 году продаёте её за 5 000 000 руб.
На сделку потратили 150 000 руб. (комиссия агентства + нотариус).
- Налоговая база = 5 000 000 – (3 000 000 + 150 000) = 1 850 000 руб.
- Срок владения – 6 лет → сохраняется льгота за более 5 лет.
- Налог = 1 850 000 × 13 % = 240 500 руб.
Если бы вы продали квартиру через 2 года после покупки, налоговая база осталась бы той же,
но ставка увеличилась бы до 15 % (13 % + 2 % за «быструю» продажу) = 277 500 руб.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Обязательно ли платить налог, если я продаю квартиру, полученную в дар?
Да; С начала 2026 года льгота «квартира в дар – налоговый вычет» отменена. Налог рассчитывается от разницы цены продажи и стоимости, указанной в договоре дарения.
Вопрос 2: Какой документ нужен для подтверждения расходов на ремонт?
Необходимо предоставить оригиналы или копии договоров с подрядчиками, счета‑фактуры и акты выполненных работ, которые подтверждают затраты.
Вопрос 3: Можно ли избежать налога, продав квартиру через агентство?
Продажа через агентство сама по себе не освобождает от налога. Однако комиссия агентства может быть включена в расходы, уменьшая налоговую базу.
Вопрос 4: Как уплатить налог в случае, если я переехал за границу?
Если вы остаетесь налоговым резидентом РФ (проживание более 183 дней в году), налог уплачивается в обычном порядке. Для нерезидентов ставка составляет 30 %.
Вопрос 5: Что делать, если налоговая служба требует дополнительные документы?
В течение 30 дней с момента получения запроса необходимо предоставить копии договоров, платежных поручений и иных подтверждающих документов. При отсутствии документов возможна доначисление штрафа.
Налоговое законодательство в сфере продажи квартир в 2026 году претерпело существенные изменения:
отменены многие льготы, повышен НДС, усилен контроль за «быстрой» продажей.
Чтобы минимизировать налоговую нагрузку, рекомендуется:
- Внимательно планировать сроки владения (не менее 5 лет).
- Сохранять и документировать все расходы, связанные с покупкой и улучшением недвижимости.
- При возможности воспользоваться покупкой нового жилья в течение 3 лет после продажи.
- Консультироваться с налоговым специалистом до заключения сделки, особенно если вы планируете продавать квартиру, полученную в дар.
Тщательная подготовка и знание актуальных правил помогут избежать неприятных сюрпризов и сэкономить значительные средства.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г.