В 2025–2026 годах налог на доходы от продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения регулируется сразу несколькими блоками норм: НК РФ, разъяснениями ФНС, а также особенностями налогового режима самого продавца. Ниже ― полный разбор схемы налогообложения, освобождений, формул расчёта и типовых ошибок.

Какие налоги могут возникнуть при продаже

1. НДФЛ (13 % или 15 %), если продавец — физлицо.
2. УСН «Доходы» (6 %), если продавец — ИП или ООО на упрощёнке.
3. НДС (20 %) при продаже юрлицом на ОСНО, если участок не освобождён от НДС.
4. Транспортный/земельный налог не возникает при факте продажи, но доначисляется за неполный год владения.

Физлицо: НДФЛ

Когда платить 0 ₽

• Минимальный срок владения ≥ 3 года, если участок:
  • получен в наследство или по договору дарения от члена семи/родственника;
  • приватизирован;
  • передан по договору ренты.
• Минимальный срок ≥ 5 лет во всех остальных случаях (куплен в 2016 г. или позже).

Как рассчитать налог

Формула:

 НДФЛ = (Цена продажи − Документально подтверждённые расходы на покупку) × 13 %

Если расходы подтвердить нельзя, можно применить вычет 1 000 000 ₽ (ст. 220 НК РФ, пп. 2 п. 2).
Пример: продали участок за 4 500 000 ₽, купили ранее за 3 200 000 ₽.
Налог = (4 500 000 − 3 200 000) × 13 % = 169 000 ₽.

Сроки и отчётность

• До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подаётся 3-НДФЛ.
• Оплатить налог нужно до 15 июля.

ИП и ООО на УСН «Доходы»

Если сельхозземля использовалась в предпринимательской деятельности, доход от продажи попадает в УСН-базу.

 Налог = Выручка × 6 %

Важно: расходы на покупку участка при УСН «Доходы» не уменьшают базу. Перейти на «Доходы-расходы» (15 %) ретроспективно нельзя, поэтому планируйте схему заранее.

Особенности 2025–2026 гг.

• Кадастровая оценка. Если цена в договоре < 0,7 × кадастровая стоимость, база для НДФЛ принимается равной 0,7 × кадастровая стоимость.
• Электронная отчётность: с 2025 г. ИП обязаны сдавать декларацию УСН только в электронном виде через сервисы ФНС.
• Региональные льготы: 21 регион в 2026 г. снизил ставку УСН «Доходы» до 3 % для сельхозтоваропроизводителей. Проверьте ваше право на льготу в Законе субъекта РФ.

Пошаговый алгоритм продавца-физлица

1. Проверить срок владения по выписке ЕГРН.
2. Определить основание приобретения (наследство, купля-продажа, рента и т. д.).
3. Собрать документы: договор купли-продажи, платёжные поручения, кадастровый паспорт.
4. Выбрать вычет: либо фактические расходы, либо 1 млн ₽.
5. Заполнить 3-НДФЛ в «Личном кабинете налогоплательщика» или через «Декларацию-онлайн».
6. Оплатить налог не позднее 15 июля.

Типовые ошибки и риски

Чек-лист: не забудьте!

• Срок владения ≥ 3/5 лет → возможен 0 ₽.
• Есть расходы → берём фактические, выгоднее 1 млн ₽.
• ИП/ООО → проверяем ставку и право на льготу.
• Подать 3-НДФЛ/УСН-декларацию вовремя.