Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Кратко о главном
- С 1 января 2025 г. изменился порядок исчисления срока владения землёй для освобождения от НДФЛ.
- Каждый участок проверяется отдельно: нельзя «объединять» сроки.
- Даже если вы продаёте 2, 3 или 10 участков в один год, налог рассчитывается по каждому объекту индивидуально.
Какие налоги возникают при продаже
НДФЛ (подоходный налог)
Доход физлица от продажи любой недвижимости, включая земельные участки, облагается НДФЛ по ставке:
- 13 % – для резидентов РФ,
- 30 % – для нерезидентов.
Земельный налог
Земельный налог продолжают начислять до момента снятия участков с кадастрового учёта. Продажа сама по себе не освобождает от уплаты налога за текущий год: налог делится между продавцом и покупателем пропорционально месяцам владения.
Освобождение от НДФЛ: новые правила с 2025 года
Минимальный срок владения
| Способ приобретения | Срок владения для освобождения от НДФЛ |
|---|---|
| Покупка, дарение от постороннего | 5 лет |
| Приватизация, дарение от близкого родственника, наследование, рента | 3 года |
| Единственное жильё (включая участок ИЖС) | 3 года |
Как считать срок для нескольких участков
Важно: срок считается отдельно по каждому участку. Если вы купили три участка в 2020, 2021 и 2022 годах, то освобождение возможно:
- для первого – в 2025 г. (после 5 лет),
- для второго – в 2026 г.,
- для третьего – в 2027 г.
Если продать несколько участков в одном году
Ситуация: в 2026 г. вы продаёте 2 участка за 3 000 000 ₽ и 4 500 000 ₽. Оба находились у вас 4 года (без права на освобождение).
Как рассчитать базу
- Доход с первого: 3 000 000 ₽.
- Доход со второго: 4 500 000 ₽.
- Общий доход: 7 500 000 ₽.
Вычеты
- Имущественный вычет – 1 000 000 ₽ в год на все объекты недвижимости вместе. Подать заявление можно один раз за год.
- Альтернатива – вычесть расходы на покупку каждого участка (документально подтверждённые).
Пример расчёта:
Доход: 7 500 000 ₽ Вычет (расходы): – покупка участка 1: 2 200 000 ₽ – покупка участка 2: 3 100 000 ₽ Налогооблагаемая база: 7 500 000 – 5 300 000 = 2 200 000 ₽ НДФЛ 13 %: 2 200 000 × 0,13 = 286 000 ₽
Пенсионеры и льготники
Для пенсионеров освобождения от НДФЛ при продаже не предусмотрено, но они вправе применить вычеты. Льготы по земельному налогу (например, 6 соток не облагаются) не влияют на НДФЛ.
Индивидуальные предприниматели на УСН
Нет никаких освобождений:
- УСН не заменяет НДФЛ с доходов от продажи личной недвижимости.
- Земельный налог ИП платят на общих основаниях (письмо Минфина от № 03-07-11/123886).
Пошаговый чек-лист продавца
- Проверить дату перехода права каждого участка в Росреестре.
- Определить, подходит ли срок для освобождения от НДФЛ.
- Собрать документы (ДКП, платёжки, кадастровые выписки).
- До 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ (в 2026 г. – за 2025 г.).
- До 15 июля уплатить итоговый НДФЛ.
- Уведомить ИФНС о смене собственника (если остались иные земли) – избежать двойного начисления земельного налога.
Частые ошибки
- Считать общий срок владения несколькими участками – ошибка.
- Применять вычет 1 000 000 ₽ к каждому участку – ошибка (только 1 000 000 ₽ на всё).
- Забыть подать декларацию при доходе менее 1 млн ₽ – штраф 1 000 ₽ + 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки.
Где получить консультацию
Уточнить индивидуальный расчёт можно:
- в «Личном кабинете налогоплательщика» на сайте nalog.gov.ru,
- по телефону ФНС: ###-###-####,
- на приёме в местной ИФНС с документами на каждый участок.