Продажа квартиры, приобретённой в рамках договора долевого участия (ДДУ), часто сопровождается вопросами о том, какой налог на доходы физических лиц (НДФЛ) придётся уплатить. В 2021 году в Налоговый кодекс были внесены несколько важных поправок, которые изменили правила расчёта налога, а также расширили список льготных категорий продавцов.

Общие положения о НДФЛ при продаже недвижимости

Согласно статье 215 Налогового кодекса РФ, доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) от разницы между стоимостью продажи и стоимостью приобретения. Если продавец является нерезидентом, ставка составляет 30 %;

Как рассчитывается налоговая база

• Продажная цена (включая расходы на оформление сделки, комиссии).
• Минус стоимость приобретения (цена по договору ДДУ + расходы на регистрацию, нотариальные услуги).
• Минус документально подтверждённые расходы, которые могут быть вычтены (ремонт, улучшения и т.п.).

Кто освобождён от уплаты НДФЛ

С 2021 года в нормативные акты были включены новые категории, получившие право на полное освобождение от налога независимо от срока владения:

1. Семьи с двумя и более детьми. При продаже любой квартиры (в т.ч. по ДДУ) налог не взимается.
2. Собственники, владеющие объектом более 5 лет. Ставка налога «нулевая» в соответствии с пунктом 2‑а статьи 215 НК РФ.
3. Продавцы, получившие доход от продажи первой квартиры. При условии, что площадь не превышает 150 м² и полученный доход не превышает 1 млн руб.
4. Лица, получившие компенсацию от застройщика за несоблюдение сроков сдачи объекта. При наличии соответствующего решения суда или постановления ФНС.

Как сделать ставку налога нулевой

Для того чтобы НДФЛ был равен 0 руб., необходимо выполнить несколько шагов:

• Подтвердить право на льготу. Собирать документы: свидетельство о рождении детей, выписку из домовой книги, справку о доходах, договор ДДУ.
• Подать заявление в ФНС. Форму № 2‑НДФЛ (для резидентов) заполняют в течение 30 дней со дня продажи и указывают «0 %» в поле «ставка налога». При наличии льготы в разделе «Основания для освобождения» указываются причины.
• Получить подтверждение от налоговой. После проверки документов ФНС выдаёт справку о признании налогоплательщика льготником.
• Сохранить все подтверждающие квитанции. При возможных проверках налоговая служба может запросить оригиналы документов.

Вычеты, которые снижают налоговую базу

Если полное освобождение от налога невозможно, следует использовать доступные вычеты, чтобы уменьшить налоговую базу:

Имущественный вычет

При продаже недвижимости можно вычесть до 1 млн руб. из суммы дохода, если:

• Собственник владел объектом менее 5 лет, но использовал вычет при покупке (или в течение 3 лет после продажи первой квартиры).
• Документально подтверждены расходы на покупку (договор ДДУ, подтверждение оплаты).

Социальный вычет

Если полученные средства направлены на:

• Оплату медицинских услуг;
• Образование (детей, себя);
• Покупку или строительство жилья.

То можно уменьшить налоговую базу на сумму расходов, но не более 120 000 руб. в год.

Вычет на ремонт и улучшения

Расходы на капитальный ремонт (не менее 10 % от стоимости квартиры) могут быть учтены как улучшения, уменьшающие разницу между продажной и покупной ценой.

Поправки 2021 года, принятые Госдумой

В 2021 году в Налоговый кодекс были внесены следующие изменения, влияющие на продажу недвижимости по ДДУ:

• Установление льготы для семей с двумя и более детьми независимо от срока владения.
• Упрощённый порядок получения имущественного вычета – теперь достаточно предоставить выписку из ЕГРН и договор ДДУ, без необходимости предоставлять справку о доходах.
• Введён порог в 1 млн руб. для дохода от первой продажи квартиры (ранее — 500 тыс. руб.).
• Расширены возможности применения социального вычета на покупку жилья, полученного в результате обмена (swap).

Практический пример расчёта налога

Допустим, вы продали квартиру, приобретённую по ДДУ, по следующим параметрам:

Шаг 1. Расчёт налоговой базы

• Продажная цена = 3 500 000 руб.
• Минус стоимость приобретения = 2 800 000 руб.
• Минус ремонт = 300 000 руб.
• Налоговая база без вычетов = 400 000 руб.

Шаг 2. Применение имущественного вычета

Вычет в размере 1 млн руб. превышает налоговую базу, поэтому налог = 0 руб.

Если бы вычет был меньше, например 200 000 руб., налоговая база составила бы 200 000 руб., а налог – 13 % × 200 000 = 26 000 руб.

Что делать после продажи

1. Получить подтверждающий документ о продаже (акт приёма‑передачи, выписка из реестра).
2. Сохранить копии всех расходов (договор ДДУ, чеки за ремонт, справки о выплате комиссии).
3. Заполнить декларацию 3‑НДФЛ в срок до 30 апреля 2022 года (если налог не был удержан за пределами РФ).
4. При наличии льготы – приложить подтверждающие документы и ждать одобрения в ФНС.

Продажа недвижимости, приобретённой по ДДУ в 2021 году, может обернуться как нулевым налоговым обязательством, так и необходимостью уплатить НДФЛ. Ключевые факторы – срок владения, наличие детей, используемые вычеты и правильная документация. Тщательно подготовив все бумаги и правильно оформив заявление в налоговую, вы сможете минимизировать финансовую нагрузку или полностью избавиться от неё.

Дата публикации:  г.