При продаже квартиры‚ дома или другого объекта недвижимости граждане обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Особенность 2025–2026 годов заключается в том‚ что даже если вы продали объект дешевле кадастровой стоимости‚ налог всё равно рассчитывается от кадастра‚ если иное не предусмотрено законом или региональными льготами.
Базовые правила расчёта НДФЛ при продаже недвижимости
До 2025 года при расчёте НДФЛ использовались две базы:
- Цена по договору купли-продажи;
- 70 % кадастровой стоимости.
Что изменилось с 1 января 2025 года
Расширение прав регионов
С г. вступили в силу поправки в ст. 214.10 НК РФ. Регионы получили право увеличивать коэффициент‚ применяемый к кадастровой стоимости‚ вплоть до 1‚0. То есть теперь они могут заставить налогоплательщика платить НДФЛ от 100 % кадастровой стоимости‚ даже если квартира продана дешевле.
Санкт-Петербург, первый регион с коэффициентом 1‚0
На мартовской сессии 2025 года ЗакС Петербурга принял закон‚ который вводит коэффициент 1‚0 и применяется к сделкам‚ совершённым после . Получается:
- Если договорная цена ниже кадастровой‚ то налог = 13 % × кадастровая стоимость;
- Льготный период владения (3/5 лет) сохраняется‚ но при его несоблюдении, полная кадастровая величина.
Пример расчёта
Условия:
- Квартира продана в СПб за 5 000 000 ₽.
- Кадастровая стоимость 7 200 000 ₽.
- Срок владения 2 года (льготный 3 года не выдержан).
Расчёт:
- База для НДФЛ: max(5 000 000‚ 7 200 000 × 1‚0) = 7 200 000 ₽.
- НДФЛ: 13 % × 7 200 000 = 936 000 ₽.
Как снизить налог
- Имущественный вычет, 1 000 000 ₽ или расходы на приобретение (что больше).
- Документальное подтверждение расходов (ДДУ‚ квитанции‚ ипотечные договоры).
- Снижение кадастровой стоимости через суд или комиссию Росреестра до продажи.
- Отсрочка или рассрочка по налогу (по решению ИФНС).
Алгоритм действий продавца
- Проверить кадастровую стоимость в ЕГРН.
- Узнать региональный коэффициент (в 2026 г. уже 25 субъектов установили 1‚0).
- Рассчитать налог с учётом вычета.
- До 30 апреля 2027 подать 3-НДФЛ.
- Оплатить налог до 15 июля 2027.
Важные нюансы 2026 года
Переоценка 2023 года
Именно кадастровая стоимость‚ утверждённая по результатам государственной оценки 2023 г.‚ станет базой для налога 2026–2027 гг. Если вы не успели оспорить её в 2024 г.‚ единственный способ — суд после продажи‚ но это не остановит начисление налога.
Повышение доходного лимита по НДФЛ
Регионы могут повышать необлагаемый доход от продажи имущества. Например‚ в Москве с 2026 г. лимит вырос до 6 000 000 ₽‚ но коэффициент к кадастру остаётся 0‚7. Важно отслеживать локальные законы.
Что говорят эксперты
Андрей Селезнёв‚ преподаватель Университета «Синергия»:
«Если вы планируете продавать недвижимость дешевле кадастровой стоимости‚ закладывайте сразу 13 % от кадастра в стоимость сделки либо оспаривайте кадастровую стоимость заранее. В 2026 г. количество регионов с коэффициентом 1‚0 может вырасти до 40».
Чек-лист продавца
- ✅ Проверьте кадастровую стоимость (ЕГРН/Публичная кадастровая карта).
- ✅ Уточните региональный коэффициент (закон субъекта).
- ✅ Посчитайте налог «по новому» и «по старому».
- ✅ Соберите документы на вычет (ДКП‚ ипотека‚ чеки).
- ✅ Подайте 3-НДФЛ в срок.
- ✅ Переведите налог до 15 июля.