В отличие от физических лиц‚ которые при продаже квартиры платят НДФЛ 13 %‚ юридические лица рассчитывают налог по совершенно другим правилам. Ниже — подробная инструкция‚ как именно происходит налогообложение при продаже недвижимости организациями в 2026 году.

Какие налоги платит компания при продаже недвижимости

Юридическое лицо может находиться на одной из трёх систем налогообложения:

• ОСНО (общая система);
• УСН (упрощённая система);
• ЕСХН (единый сельхозналог).

Компания на ОСНО

Основные налоги:

• НДС 20 % — начисляется на стоимость объекта‚ если компания не освобождена от НДС.
• Налог на прибыль 20 % — платится с дохода‚ уменьшенного на расходы (включая остаточную стоимость недвижимости‚ амортизацию и т.д.).

Компания на УСН (доходы минус расходы)

• Налог 15 % (или 20 % в отдельных регионах) взимается с разницы между выручкой и документально подтверждёнными расходами.
• НДС не начисляется‚ если компания не является плательщиком НДС по собственному желанию.

Компания на УСН (только доходы)

• Налог 6 % начисляется на всю выручку.
• Расходы (включая остаточную стоимость недвижимости) не учитываются.

Как рассчитать налог на прибыль при продаже недвижимости

1. Определите доход от продажи: сумма‚ которая поступает на расчётный счёт по договору купли-продажи.
2. Определите расходы:
   • Остаточная стоимость недвижимости (балансовая стоимость минус начисленная амортизация).
   • Дополнительные расходы на продажу (оценка‚ нотариус‚ юрист‚ реклама и т. д.).
3. Налоговая база: доход − расходы.
4. Налог: база × 20 % (при ОСНО).

Пример:
Компания продаёт офис за 15 000 000 ₽‚ остаточная стоимость по бухгалтерии — 9 500 000 ₽‚ расходы на рекламу и оценку, 300 000 ₽.
База: 15 000 000 − 9 500 000 − 300 000 = 5 200 000 ₽.
Налог на прибыль: 5 200 000 × 20 % = 1 040 000 ₽.

Особенности НДС при продаже недвижимости

НДС 20 % начисляется на всю цену сделки‚ если:

• Компания применяет ОСНО.
• Недвижимость была приобретена после и компания получила «входной» НДС.

НДС не начисляется‚ если:

• Компания применяет УСН или ЕСХН;
• Недвижимость была приобретена у физлица или у ИП на спецрежиме без НДС.

Важно: при продаже недвижимости‚ ранее приобретённой без НДС‚ компания всё равно должна начислить НДС 20 % «сверху» стоимости и заплатить его в бюджет‚ но не сможет принять к вычету «входной» налог.

Как уменьшить налог на прибыль

Амортизационная премия

Если недвижимость была введена в эксплуатацию менее 3 лет назад‚ можно «вернуть» амортизационную премию в расходы ещё раз при продаже‚ если объект продан до истечения 5 лет с момента ввода.

Уплата авансовых платежей

Компания может ежеквартально платить авансы по налогу на прибыль‚ чтобы не «сжечь» оборотные средства в конце года.

Расходы на дооценку

Если объект до продажи был дооценен‚ разница между новой и старой стоимостью может быть списана в расходы‚ снижая базу.

Сроки подачи деклараций и уплаты налогов

Чек-лист для бухгалтера при продаже недвижимости

1. Проверить‚ на какой системе налогообложения находится компания.
2. Определить остаточную стоимость объекта по данным бухгалтерии.
3. Подтвердить входной НДС (если есть).
4. Сформировать счёт-фактуру на покупателя.
5. Внести сделку в книгу покупок/продаж.
6. Рассчитать налог на прибыль или УСН.
7. Учесть амортизационную премию и другие возможные расходы.
8. Уплатить авансы и не пропустить сроки отчётности.

Штрафы за ошибки

• 20 % от неуплаченного налога, если занизили базу.
• 40 % — при умышленном занижении.
• 5 000 ₽, за несвоевременную сдачу декларации (плюс блокировка счёта после 10 дней просрочки).

Налог при продаже недвижимости для юридических лиц зависит от:

• системы налогообложения;
• остаточной стоимости объекта;
• возможности применения вычетов и амортизационной премии.

Грамотное планирование сделки может сэкономить миллионы рублей‚ поэтому перед продажей обязательно проконсультируйтесь с опытным бухгалтером или налоговым юристом.