Вы решили продать объект незавершённого строительства (недострой) вместе с участком и не уверены, какие налоги придётся заплатить? В этой статье мы разберёмся, как рассчитать НДФЛ, есть ли освобождения от налога, почему важно соблюдать сроки владения и какие изменения действуют после закона № 389-ФЗ от .

Какие налоги нужно уплатить при продаже

При продаже недостроенного дома с земельным участком к вам могут применяться:

1. НДФЛ (налог на доходы физических лиц), 13 % или 15 % (в зависимости от размера дохода).
2. Земельный налог — за текущий год владения участком до момента сделки.
3. Имущественный налог — если дом уже поставлен на кадастровый учёт.

Внимание! Налог на имущество и земельный налог уплачиваются до подачи заявления в Росреестр. Их размер не влияет на НДФЛ.

НДФЛ: когда вообще платить

Льготный срок владения

Закон «освобождает» от НДФЛ, если вы владели объектом ≥ 3 года или ≥ 5 лет, в зависимости от обстоятельств:

• 3 года — если:
  • земля была получена до (по ДДУ, наследство, дарение от близкого родственника);
  • недострой считается «единым объектом» с участком (подтверждается ЕГРН).
• 5 лет, во всех остальных случаях, включая покупку после .

Как считается срок

Срок идёт:

• с даты регистрации права собственности на участок, если дом ещё не зарегистрирован;
• с даты постановки на кадастровый учёт недостроя, если он оформлен как объект «незавершённое строительство».

Пример: вы купили участок , начали строить дом, зарегистрировали недострой . При продаже в апреле 2026 года срок владения = 6 лет (с ) → НДФЛ не платите.

Как рассчитать налоговую базу

Формула

Налог = (Цена продажи − Документально подтверждённые расходы) × 13 % (или 15 %)

Что считается расходами

• покупка участка;
• покупка проекта и материалов;
• строительные работы (акты, чеки, договоры подряда);
• подключение к сетям;
• регистрационные пошлины и кадастровые работы.

Документы должны быть оформлены на продавца и сохранены минимум 3 года после продажи.

Минимальная база (70 % кадастровой стоимости)

Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая будет считать доходом именно 70 % кадастровой цены.

Как уменьшить или избежать НДФЛ

Имущественный вычет

Можно применить вычет 1 000 000 ₽, если не хватает документов о расходах. Однако нельзя одновременно использовать вычет и расходы!

Разделение объекта

Часто выгодно отдельно продать землю и недострой: земле — вычет 1 млн ₽, недострою — вычет 250 тыс ₽. Подходит при низкой себестоимости строительства.

Учёт разницы между «дом» и «недострой»

Если дом оформлен как «жилой», а не «недостроенный», для него могут применяться иные правила (например, ипотечный вычет покупателю). Это может повысить цену продажи и снизить налог за счёт больших расходов.

Пошаговый алгоритм продажи

1. Проверьте срок владения в ЕГРН-выписке.
2. Соберите документы: договор купли-продажи участка, акты выполненных работ, чеки, счета-фактуры.
3. Определите налоговую базу: (Цена продажи − Расходы) или 70 % кадастровой стоимости.
4. Выберите способ оптимизации: расходы или вычет.
5. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года за доходы 2026 года.
6. Оплатите налог до 15 июля 2027 года.

Земельный и имущественный налог перед сделкой

До подачи заявления в Росреестр:

• Убедитесь, что земельный налог за 2026 год уплачен. Ставка — до 0,3 % кадастровой стоимости для дачных участков.
• Если недострой поставлен на учёт, имущественный налог также нужно оплатить (ставка до 0,1 % кадастровой стоимости).

Налог рассчитывается с по дату регистрации перехода права. После продажи списание произойдёт автоматически.

Чек-лист для продавца

Если вы продаёте недостроенный дом с участком в 2026 году, главное — отслеживать срок владения и сохранять все расходы. При соблюдении 3- или 5-летнего срока НДФЛ не возникает. В противном случае рассчитайте налог, выберите оптимальный вычет и не забудьте подать декларацию.

Помните: уплата земельного и имущественного налогов перед сделкой обязательна, а при несвоевременной подаче 3-НДФЛ возможны штрафы и пени.

Удачной продажи и минимальных налогов!