Когда возникает налог?

Налог на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.) возникает, если между датой приватизации и датой продажи:

• прошло менее минимального срока владения;
• нет освобождения по новым льготам.

Минимальный срок владения после приватизации

Для приватизированного жилья минимальный срок владения составляет:

1. 3 года, если вы приватизировали квартиру до (по старой редакции НК РФ).
2. 5 лет, если право собственности возникло с и позже.

Исключение: если квартира является единственным жильём на момент продажи, срок сокращается до 3 лет независимо от даты приватизации.

Кому можно вообще не платить налог?

Госдума в 2026 году расширила список льготников. Освобождение от НДФЛ полностью (ставка 0 %) получают:

• Семьи с детьми-инвалидами любого возраста.
• Семьи, у которых второй (или последующий) ребёнок родился не позднее 30 апреля 2025 года (т. е. возраст ребёнка на момент продажи ≤ 1 год).
• Владельцы, продающие единственное жильё после 3 лет владения.
• Наследники или получатели по договору пожизненного содержания, если срок владения ≥ 3 лет.

Как подтвердить льготу?

Необходимо предоставить в ИФНС:

1. Свидетельство о рождении ребёнка-инвалида (или справку МСЭ).
2. Справку ЕГРН о том, что на момент продажи у семьи нет другой недвижимости.
3. Декларацию 3-НДФЛ с приложением заявления о применении льготы.

Если льгот нет — как снизить налог?

При отсутствии льгот можно воспользоваться имущественным вычетом:

Вариант 1. Вычет в размере 1 млн рублей

Формула: (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 % = НДФЛ.

Выгодно, если квартира стоит до 2–2,5 млн рублей.

Вариант 2. Вычет «Доход минус расходы»

Если у вас сохранились документы о расходах, связанных с приватизацией (регистрация, кадастровый паспорт, оценка), то:

Формула: (Цена продажи − Подтверждённые расходы) × 13 % = НДФЛ.

Пример:
Продали приватизированную квартиру за 5 200 000 ₽.
Расходы на приватизацию и подготовку документов — 220 000 ₽.
Налог: (5 200 000 − 220 000) × 13 % = 647 400 ₽.
Если бы применяли вычет 1 млн, то налог составил бы (5 200 000 − 1 000 000) × 13 % = 546 000 ₽. В данном случае выгоднее вычет 1 млн ₽.

Пошаговая инструкция: как заплатить налог

1. До 30 апреля 2027 года подайте декларацию 3-НДФЛ за 2026 год.
2. Укажите код дохода — 1510 «Доход от продажи недвижимости».
3. Приложите:
   • ДКП (договор купли-продажи).
   • ЕГРН с отметкой о переходе права.
   • Документы на вычет (чеки, квитанции).
4. Оплатите налог до 15 июля 2027 года.

Частые ошибки

• Забыть подать декларацию. Даже при нулевой ставке НДФЛ обязаны отчитаться.
• Неправильно рассчитать срок владения. Датой начала считается день регистрации права собственности, а не договор приватизации.
• Указать заниженную цену. ИФНС сверяет с кадастровой стоимостью: если продажа < 70 % кадастра, налог считают от 70 % кадастровой стоимости.

Важно: законодательство продолжает меняться. Перед сделкой проверьте свои льготы и точный срок владения в актуальной выписке ЕГРН.

Если остались вопросы — обращайтесь к налоговому консультанту или в ИФНС по месту регистрации.