Если вы получили квартиру в дар от родителей, супруга или другого близкого родственника, то при дальнейшей продаже этой недвижимости могут возникнуть вопросы о необходимости уплаты НДФЛ. Ниже разберёмся, в каких случаях налог платить не нужно, а когда придётся рассчитаться с бюджетом и как уменьшить сумму к уплате.
Дарение от близкого родственника – налог при получении
Хорошая новость: если даритель входит в перечень близких родственников, то при оформлении дара НДФЛ не возникает. К таким лицам относятся:
- родители и дети (включая усыновлённых и усыновителей);
- бабушки, дедушки и внуки;
- родные братья и сёстры;
- супруги.
Декларацию 3-НДФЛ подавать и налог платить не требуется.
Продажа подаренной квартиры: когда налог не платится
Главное – это срок владения:
- 3 года – если квартира была получена в дар от близкого родственника/члена семьи (абз. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
- 5 лет – для всех остальных случаев, включая дарение от «дальних» родственников или третьих лиц.
Таким образом, продать квартиру без НДФЛ можно уже через 3 года после регистрации права собственности, если дарителем был близкий родственник.
Продажа ранее 3 лет: как считаем налог
Если продажа состоится раньше минимального срока, то придётся рассчитать НДФЛ по формуле:
Налог = (Цена продажи − Налоговый вычет) × 13 %.
Варианты налогового вычета
- Фиксированный вычет: 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Фактические расходы: с года разрешено учесть сумму, с которой уже был уплачен НДФЛ при дарении (если квартиру подарил не льготный родственник) либо указать документально подтверждённые затраты дарителя на приобретение этой квартиры – при условии, что они не учитывались ранее.
Пример расчёта:
Квартиру в подарок от сестры получили в январе 2024 года и продаёте за 4 000 000 руб. в марте 2026.
Налог = (4 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 390 000 руб.
Что считается датой начала владения
Календарный отсчёт ведётся с даты, указанной в ЕГРН (выписка о регистрации права собственности). Важно: если квартира была подарена до , то старые правила (3 года) применяются независимо от статуса дарителя.
Единственное жильё – льгот не добавляет
Иногда путают два разных понятия: освобождение от НДФЛ при продаже единственного жилья (после 3 лет) относится к покупке, а не к дарению. В случае подарка применяется именно «дарственный» срок – 3 года. Поэтому единственность жилья не уменьшает срок владения при дарении.
Как снизить налог перед продажей
- Дождаться 3 года. Самый простой и надёжный способ.
- Использовать имущественный вычет. Если в том же году вы покупаете новую недвижимость, можете применить «взаимозачёт» – уменьшить налогооблагаемую базу до нуля.
- Продавать долю по отдельным договорам. При долевой собственности каждый собственник получает вычет 1 млн руб. на свою долю.
Пошаговый алгоритм, если налог всё-таки нужно заплатить
- 30 апреля 2027 г. подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год.
- 15 июля 2027 г. перечислить налог в налоговую.
- Приложить к декларации:
- ДКП/ДДУ на продажу;
- Дарственную;
- Выписку ЕГРН;
- Документы на вычет (если применяете расходы).
Частые вопросы
Вопрос: можно ли договориться с покупателем указать в договоре цену ниже кадастровой стоимости, чтобы платить меньше налога?
Ответ: нет. Налоговая при проверке всё равно возьмёт 70 % от кадастровой стоимости и начислит недоимку.
Вопрос: квартиру подарил дядя. Сколько ждать, чтобы продать без налога?
Ответ: дядя не считается близким родственником ⇒ минимальный срок – 5 лет.
Дарение от близкого родственника = налог 0 % при получении.
Продажа через 3 года = налог 0 %.
Продажа раньше 3 лет = НДФЛ 13 % с возможностью вычета 1 млн руб. или фактических расходов.
Тем, кто планирует продать квартиру в 2026 году, стоит сверить дату регистрации права в ЕГРН: если она ≥ , то можно спокойно заключать сделку без налоговых последствий.