Как вообще считается «срок владения» для реновационных квартир?
Главное, что нужно запомнить:
- Срок владения новой квартирой считается не с момента получения ключей, а с даты регистрации права собственности на старую квартиру, которая подлежала сносу.
- Такой подход закреплён в абзаце 3 п. 2 ст. 217.1 НК РФ и подтверждён Письмом ФНС России № БС-4-11/16722@ от .
Пример:
Если вы оформили старую «хрущёвку» в собственность ещё в 2015 году, а новую квартиру по реновации получили и зарегистрировали в 2022, то на момент продажи в 2026 году срок владения будет равен 11 годам, а не 4 годам. Следовательно, НДФЛ платить не нужно.
Какие сроки владения освобождают от налога в 2026 году?
| Ситуация | Минимальный срок владения | Нужно ли платить НДФЛ при продаже? |
|---|---|---|
| Единственное жильё продавца | 3 года | Не платим, если ≥ 3 лет |
| НЕ единственное жильё | 5 лет | Не платим, если ≥ 5 лет |
Обратите внимание: в обоих случаях отсчёт идёт от даты приобретения старой квартиры (см. п. 1);
Что делать, если срок владения ещё «не выгорел»?
Если продавать придётся раньше минимального срока, НДФЛ рассчитывается по формуле:
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи − Документально подтверждённые расходы)
Какие расходы можно учесть?
- Затраты на приобретение старой квартиры (ДКП, чеки, акты приёма-передачи).
- Дополнительные вложения в новую квартиру – только если они были обязательными по акту передачи (например, отделка «под ключ» в договоре мены).
- Расходы на покупку новой квартиры (при одновременной сделке) – можно применить имущественный вычет в размере 2 млн ₽ (при условии, что он ещё не использовался ранее).
Без документов: вычет 1 млн ₽
Если документы на старую квартиру утеряны, можно воспользоваться стандартным вычетом 1 млн ₽:
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи − 1 000 000 ₽)
Однако в большинстве случаев выгоднее использовать фактические расходы (см. ниже пример).
Пошаговый пример расчёта в 2026 году
Исходные данные:
- Старая квартира куплена за 5 400 000 ₽ в 2021 году.
- По реновации получена новая в 2022 году.
- В 2026 году продаём за 9 100 000 ₽.
- Срок владения «старой» квартирой составляет 5 лет – минимальный срок пройден.
Результат: НДФЛ не платим, так как срок владения ≥ 5 лет даже при неединственном жилье.
Особые ситуации – ответы на самые популярные вопросы
Вопрос: Долю в новой квартире получил в 2024 году, старую оформил в 2022. Нужно ли платить налог при продаже доли в 2026?
Ответ: Нет, если срок владения старой квартирой ≥ 3 или 5 лет (в зависимости от единственности жилья).
Вопрос: Можно ли «скинуть» стоимость реновации на вычет?
Ответ: Только если затраты являются обязательными и прописаны в акте приёма-передачи или договоре мены.
Вопрос: Как подтвердить расходы, если договор мены без цены?
Ответ: Предоставьте выписку из ЕГРН на старую квартиру, ДКП 2021 года и платёжные документы. Если цена в договоре мены не указана, налоговая возьмёт рыночную оценку на дату получения новой квартиры, но при наличии старых документов примут фактические затраты.
Пошаговая инструкция: как подать 3-НДФЛ при продаже реновационной квартиры
- Собрать пакет документов:
- ДКП/ДДУ на старую квартиру.
- Договор мены + акт приёма-передачи новой.
- ДКП на продажу новой квартиры.
- Платёжные документы по всем операциям.
- Войти в Личный кабинет налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru.
- Выбрать «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Ввод данных» → «Продажа недвижимости».
- Указать вид дохода: «Доход от продажи жилого помещения (код 1510)».
- Применить вычет: «В размере фактически понесённых расходов» (указать сумму покупки старой квартиры).
- Отправить декларацию и приложить сканы документов.
- Оплатить налог до 15 июля 2027 года, если сумма к уплате > 0.
Чек-лист «Не платить лишнего»
- ✅ Проверьте дату регистрации права на старую квартиру.
- ✅ Убедитесь, что прошёл минимальный срок владения (3 или 5 лет).
- ✅ Если срок < минимального – найдите ДКП на старую квартиру и сохраните все чеки.
- ✅ Подготовьте декларацию заранее, чтобы успеть до 30 апреля 2027 года.
Краткий вывод
В большинстве случаев квартира, полученная по реновации, не облагается НДФЛ при продаже, если вы владели старой квартирой ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет при единственном жилье). При более ранней продаже налог можно минимизировать за счёт документально подтверждённых расходов.
Сохраните эту статью в закладки – она поможет не переплатить налоги и избежать штрафов.