Для многих собственников 2026 год стал годом «налоговых сюрпризов». Если квартира продаётся раньше 3–5 лет владения, налоговый кодекс обязывает уплатить НДФЛ. А если объект оформлен не на одного, а на нескольких собственников, вопросов становится ещё больше: кто платит, как делить вычет, какие даты считать ключевыми? Ниже — самая подробная памятка на русском языке.

Содержание

1. Виды совместной собственности
2. Когда продажа облагается НДФЛ
3. Как считать налог: формула 2026
4. Имущественный вычет: делим правильно
5. Как подать 3-НДФЛ при совместной собственности
6. Алгоритм действий для каждого совладельца
7. Частые ошибки и способы их избежать

Виды совместной собственности

В российском праве различают два режима:

• Долевая собственность, у каждого собственника фиксированная доля (½, ⅓ и т.д.), прописана в ЕГРН.
• Совместная собственность супругов — доли не распределены, объект считается общим имуществом (ст. 34 СК РФ).

Ключевая разница для налога

При долевой собственности налог и вычет делятся строго пропорционально долям. При совместной собственности супруги могут распределить вычет любым способом по обоюдному заявлению.

Когда продажа облагается НДФЛ

Главный критерий — срок владения:

• 3 года — если квартира получена:
  • в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания;
• 5 лет, во всех остальных случаях (покупка, долевое строительство и т.д.).

Дата отсчёта: для совместной собственности берётся дата внесения записи в ЕГРН на любого из первоначальных собственников.

Как считать налог: формула 2026

Если срок владения меньше 3/5 лет, применяется формула:

НДФЛ = (Доход от продажи − Вычет или Расходы) × 13%

Имущественный вычет: делим правильно

Долевая собственность

Каждый платит НДФЛ исходя из своей доли:

• Пример. Квартира продана за 4 000 000 ₽, 2 собственника по ½. Вычет 1 000 000 ₽ делится пропорционально: 500 000 ₽ каждому.
• Налог каждого: (2 000 000 − 500 000) × 13% = 195 000 ₽.

Совместная собственность супругов

Можно подать заявление о распределении и отнести весь вычет к одному супругу (100%/0% или 50%/50%).

• Если у одного супруга в этом году доходов нет или мало, выгодно передать ему весь вычет.
• Если есть дети-иждивенцы, вычет на детей не пересекается с имущественным, поэтому можно оптимизировать оба.

Как подать 3-НДФЛ при совместной собственности

1. Каждый собственник подаёт свою декларацию, даже если супруги распределили вычет 100 % одному.
2. В разделе «Доходы» указывается:
   • полная цена по договору купли-продажи;
   • размер доли или распределение по заявлению (скан прилагается).
3. К декларации прилагаются:
   • договор купли-продажи;
   • ЕГРН-выписка с датой перехода права;
   • заявление о распределении (для супругов);
   • документы о расходах (если применяется вариант «расходы»).

Алгоритм действий для каждого совладельца

Шаг 1. Определить срок владения

Открываем ЕГРН → дата регистрации права. Проверяем: 3 или 5 лет.

Шаг 2. Выбрать выгодный вариант

1. Сравниваем 1 000 000 ₽ × доля и фактические расходы.
2. Рассчитываем налог по двум вариантам, выбираем меньший.

Шаг 3. Поделить вычет (для супругов)

Составляем и подписываем заявление о распределении вычета. Образец можно скачать на сайте ФНС.

Шаг 4. Заполнить 3-НДФЛ

Используем Личный кабинет на nalog.gov.ru или офлайн-программу «Декларация».

Шаг 5. Уплатить или вернуть налог

• К уплате — до 15 июля 2027 г.
• К возврату — подаём заявление, деньги приходят на карту в течение 4 месяцев.

Частые ошибки и способы их избежать

Короткая памятка на 2026 год

• ✔ Проверь срок владения по ЕГРН.
• ✔ Сравни вычет 1 млн и документальные расходы.
• ✔ Супруги — подай заявление о распределении.
• ✔ Каждый со-владелец подаёт 3-НДФЛ отдельно.
• ✔ Уплати до 15 июля 2027 г. или получи возврат.

Если остались вопросы — задайте их в сервисе «Обратиться в ФНС» или обратитесь к налоговому консультанту: сейчас максимально важно не ошибиться в цифрах и датах.