В 2026 году россияне чаще сталкиваются с ситуацией, когда в течение одного календарного года приходится продать одну квартиру и купить другую. Это может быть как «альтернативная» сделка, так и переезд на новое место жительства. Но как быть с налогами? Нужно ли платить НДФЛ с продажи, если сразу же покупаешь новое жилье? Можно ли зачесть имущественные вычеты? Ответы, в этом материале.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры в 2026 году?
Если вы продали квартиру, которую владели:
- менее 5 лет (или менее 3 лет, если получили её по наследству, дару или приватизации),
- то с разницы между ценой продажи и 1 млн рублей (или фактическими расходами на покупку) нужно заплатить 13% НДФЛ по ставке 13% или 15% (если доход превышает 5 млн рублей).
Пример:
Вы продали квартиру за 5 млн рублей, купленную 2 года назад за 4 млн рублей.
Налог = (5 млн – 4 млн) × 13% = 130 000 рублей
Можно ли не платить налог, если сразу купить новую квартиру?
Нет, налог с продажи не исчезает автоматически. Покупка новой квартиры не освобождает от уплаты НДФЛ с продажи. Однако вы можете:
- Уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на покупку проданной квартиры (если сохранили документы).
- Получить имущественный вычет при покупке новой квартиры, до 260 000 рублей (или до 520 000 рублей, если используется ипотека).
- Зачесть вычет из покупки в счёт уплаты налога с продажи — если обе сделки произошли в одном году.
Как зачесть налог с продажи и вычет при покупке в 2026 году
Главное условие: обе сделки должны быть оформлены в одном календарном году (например, 2026). Тогда вы можете подать единую декларацию 3-НДФЛ, в которой:
- укажете доход от продажи и примените вычет в 1 млн рублей или расходы на покупку,
- укажете расходы на покупку новой квартиры и получите имущественный вычет,
- взаимозачтёте сумму налога к уплате и возврату.
Пример расчёта:
- Продали за: 5 000 000 ₽
- Купили за: 4 500 000 ₽
- Владели менее 5 лет
Налог к уплате: (5 000 000 – 1 000 000) × 13% = 520 000 ₽
Вычет при покупке: 260 000 ₽
Важные новшества 2026 года
С 2026 года:
- Вычет при покупке жилья может быть повышен до 2,5 млн рублей (в рамках законопроекта Миронова).
- Документы можно подать онлайн через ЛК ФНС — без визита в налоговую.
- Если вы покупаете жилье у застройщика по ДДУ — вычет можно получить до оформления права собственности.
Как оформить зачёт налога и вычета: пошаговая инструкция
- Соберите документы: договор купли-продажи, платёжки, ЕГРН, справка 2-НДФЛ.
- Зарегистрируйтесь в Личном кабинете налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru.
- Заполните декларацию 3-НДФЛ с указанием дохода и вычетов.
- Подайте декларацию до 30 апреля 2027 года (если доход был в 2026).
- Ожидайте зачёт или возврат в течение 3–4 месяцев.
Частые ошибки
- Не указывать расходы на покупку проданной квартиры — платить 13% с полной суммы.
- Подавать заявление на вычет в следующем году, теряется право зачёта.
- Не подтверждать расходы — налоговая может отказать в вычете.
При продаже и покупке квартиры в одном году 2026 важно правильно рассчитать налог и вычеты, использовать все доступные льготы и не забыть подать декларацию вовремя. При двух сделках можно существенно сократить налоговую нагрузку или даже получить возврат от бюджета.
⚠️ Важно: Расчёты индивидуальны. При сложных схемах (ипотека, долевая собственность, дети) рекомендуется консультация налогового юриста.