Продажа жилой недвижимости – одно из самых популярных событий в жизни большинства россиян. Часто покупка нового жилья происходит в тот же налоговый период, что и продажа старого. В такой ситуации важно знать, какие налоги нужно уплатить, какие вычеты можно применить и как правильно оформить сделку, чтобы минимизировать налоговую нагрузку.

Общие положения о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры

• Ставка НДФЛ для большинства физических лиц – 13 % от налогооблагаемой базы.
• Если налоговый резидент России проживает за пределами страны менее 183 дней в году, ставка повышается до 15 %.
• Налог считается с разницей между ценой продажи и ценой покупки (с учётом расходов). Сумма, полученная от продажи, полностью не облагается налогом.

Как рассчитывается налогооблагаемая база

1. Стоимость продажи (выручка) – сумма, полученная от покупателя.
2. Стоимость покупки (исходная цена) – цена, за которую вы приобрели объект, плюс документально подтверждённые расходы (например, нотариальные сборы, комиссии агентств).
3. Налогооблагаемая база = Выручка – (Исходная цена + подтверждённые расходы).
4. Налог = Налогооблагаемая база × 13 % (или 15 % при соответствующих условиях).

Пример 1 (2024 г.) – Вы купили квартиру за 2 000 000 р., а в 2024 году продали её за 3 500 000 р. Налогооблагаемая база = 3 500 000 − 2 000 000 = 1 500 000 р. Налог = 1 500 000 × 13 % = 195 000 р.

Освобождение от налога

Минимальный срок владения

• Если проданное жильё является единственным и находилось в собственности не менее 3 лет, налог не уплачивается.
• Для недвижимости, полученной в дар, по наследству или в результате приватизации, срок владения считается с момента получения, но не менее 3 лет.
• Если объект находился в собственности 5 и более лет, налог также не взимается независимо от того, является ли он единственным.

Одновременная покупка нового жилья

Если в течение 90 дней до даты продажи вы приобрели (или подписали договор о покупке) новое жильё, то срок владения продаваемой квартиры считается единственным даже если он меньше 3 лет. Это позволяет избежать налога.

Пример 2 (2026 г.) – Вы купили квартиру в сентябре 2021 года и продали её в октябре 2024 года (3 года владения). До продажи в августе 2024 года вы уже приобрели новое жильё. Налог не уплачивается, так как объект считается единственным.

Налоговые вычеты при продаже и покупке жилья

Имущественный вычет при продаже

• Величина вычета – 1 000 000 р. (можно использовать один раз в год и только на один объект).
• Вычет уменьшает налогооблагаемую базу, а не сам налог.
• Если вы уже использовали вычет в текущем налоговом периоде, повторно воспользоваться им нельзя.

Вычет при покупке нового жилья

• Сумма вычета – до 2 000 000 р. в год (при условии, что продажа и покупка произошли в одном налоговом периоде).
• Вычет применяется к уплаченному НДФЛ: после расчёта налога вы можете подать декларацию 3‑НДФЛ и получить возврат до 260 000 р. (13 % от 2 000 000 р.).
• Если вы уже использовали вычет при покупке в текущем году, повторный вычет невозможен.

Комбинированное применение вычетов

Ситуация, когда одновременно применяются оба вычета, выглядит так:

1. Вы продаёте квартиру за 3 000 000 р., её исходная цена – 1 000 000 р.
2. Налогооблагаемая база без вычетов = 2 000 000 р.
3. Применяем имущественный вычет – 1 000 000 р. → база = 1 000 000 р.
4. Налог = 1 000 000 × 13 % = 130 000 р.
5. После покупки нового жилья в том же году получаем вычет на покупку (2 000 000 р.) → возврат 13 % × 2 000 000 = 260 000 р.

Пошаговая инструкция: как правильно оформить сделку и подать декларацию

До продажи

• Соберите документы, подтверждающие стоимость покупки и расходы: договор купли‑продажи, акты приёма‑передачи, квитанции об оплате нотариальных и агентских услуг.
• Если планируете воспользоваться вычетом при покупке нового жилья, заключите договор купли‑продажи нового объекта не позже, чем за 90 дней до даты продажи старой квартиры.

После продажи

1. Получите от покупателя подтверждение получения средств (платёжное поручение, выписка из банка).
2. Подготовьте справку от банка о поступлении денег.
3. Заполните форму 3‑НДФЛ (можно онлайн через Личный кабинет налогоплательщика).
4. Укажите в декларации:
   • Дата и цена продажи.
   • Дата и цена покупки (если применяете имущественный вычет).
   • Сумма расходов, подтверждающих стоимость приобретения.
   • Применяемый вычет (1 млн р.) и/или вычет при покупке (до 2 млн р.).
5. Рассчитайте налог и уплатите его до 15 июля года, следующего за годом продажи.
6. Если вы получили вычет при покупке, в том же налоговом периоде (или в следующем, если декларацию за продажу подали позже) подайте дополнительную декларацию для возврата НДФЛ.

Необходимые документы

Особенности налогообложения в 2025‑2026 годах

• С 2025 года введена двухступенчатая шкала по ставкам НДФЛ: 13 % для доходов до 5 млн р., 15 % – для превышающих эту сумму.
• С 2026 года срок владения в 3 года считается достаточным, если объект получен в дар, по наследству или приватизирован, а не только при покупке.
• В 2026 году обновлена инструкция по уплате: если покупка нового жилья произошла в течение 90 дней до продажи, то для определения срока владения продаваемое жильё считается единственным даже если оно находится в собственности менее 3 лет.
• Налоговые вычеты (1 млн р. и 2 млн р.) остаются в силе, однако их применение ограничено «один раз в год», что особенно важно при сделках с несколькими объектами.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру ниже цены покупки?

Нет. Если при расчёте получилась отрицательная налогооблагаемая база (цена продажи ≤ цена покупки + расходы), налог не уплачивается.

Можно ли использовать имущественный вычет несколько раз в год, если я продал две квартиры?

Нет. Имущественный вычет в размере 1 млн р. предоставляется только один раз в год и только на один объект.

Что делать, если я продал квартиру и сразу же получил наследство на другую?

Налог на доход от продажи рассчитывается независимо от наследства. Однако при покупке нового жилья (в т.ч. наследованного) в том же году можно воспользоваться вычетом на покупку до 2 млн р., если у вас ещё не исчерпан лимит.

Какой срок уплаты налога?

Налог за 2025 год (сделки, совершённые в 2025 году) уплачивается до 15 июля 2026 года. При просрочке начисляются пени.

Можно ли получить возврат НДФЛ, если я уже уплатил налог и потом использовал вычет на покупку?

Да. После подачи декларации 3‑НДФЛ вы можете подать заявление о возврате излишне уплаченного налога. Возврат производится в течение 30 дней с момента подачи декларации.

Продажа квартиры и покупка новой в один год – это возможность существенно снизить налоговую нагрузку, если правильно использовать существующие льготы и вычеты. Ключевые моменты:

1. Определите, подходит ли вам освобождение от налога (3 года владения, покупка нового жилья в течение 90 дней).
2. Подготовьте полный пакет документов, подтверждающих стоимость покупки и расходы.
3. Не забудьте о имущественном вычете 1 млн р. и вычете при покупке нового жилья до 2 млн р.
4. Своевременно подайте декларацию 3‑НДФЛ и уплатите налог до 15 июля.
5. В случае переплаты используйте механизм возврата НДФЛ.

Тщательное планирование и своевременное оформление документов позволяют не только выполнить законные требования, но и сэкономить значительные суммы, что делает процесс продажи‑покупки более выгодным.

Дата актуализации информации: