Продажа жилой недвижимости в России сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
С 2025 года в налоговое законодательство внесены изменения, которые влияют как на ставку налога, так и на порядок её расчёта.
Если вы планируете продать старую квартиру и сразу же купить новую по договору долевого участия (ДДУ), важно знать, какие расходы можно учесть, какие сроки владения освобождают от налога и как правильно оформить декларацию.

Общие положения о налогообложении продажи квартиры

Налог уплачивается с разницы между продажной ценой и суммой, признанной налоговой базой.
Налоговая база определяется как:

• Стоимость приобретения квартиры (документально подтверждённая), или
• Стоимость, за которую квартира была получена в наследство, дарение, обмен и т.п.

Если вы владели квартирой менее установленного срока, налог обязателен (за исключением некоторых льготных случаев).

Ключевые параметры (по состоянию на 2026 год)

• Ставка НДФЛ – 13 % от налоговой базы при доходе до 2 400 000 ₽ в год. При превышении этой суммы применяется ставка 15 % только к части дохода, превышающей 2 400 000 ₽.
• Льгота «1 млн ₽» – независимо от срока владения, налоговая база может быть уменьшена на 1 000 000 ₽ (если вы не пользуетесь другими вычетами).
• Освобождение от налога – если квартира находилась в собственности более 5 лет (или более 3 лет в случае, когда это единственное жильё налогоплательщика), налог не уплачивается.

Срок владения и освобождение от налога

Срок владения считается с момента, когда вы полностью оплатили объект недвижимости. Для квартир, приобретённых по ДДУ, это дата полной оплаты по договору (включая оплату по графику, если она завершена).

Если срок владения менее 5 лет, налог обязателен, но вы можете уменьшить базу на 1 млн ₽.

Особенности налогообложения при покупке новой квартиры по ДДУ

• Покупка новой квартиры не влияет на обязанность уплаты налога за продажу старой, если она не считается «заменой единственного жилого помещения» в течение 12 месяцев.
• Закон позволяет в течение 90 дней до продажи приобрести новое жильё – это не считается взаимосвязанными сделками и не меняет налоговую базу.
• Если новая квартира будет использоваться как единственное жильё и вы продаёте старую в течение 12 месяцев после её покупки, то часть дохода может быть освобождена от налога (см. пункт «Освобождение при реинвестировании» ниже).

Как рассчитать налог при продаже квартиры

Шаг 1. Определяем доход от продажи

1. Продажная цена (по договору) – например, 5 000 000 ₽.
2. Сумма расходов, которые можно включить в налоговую базу (см. пункт 5). Предположим, 2 500 000 ₽;

Шаг 2. Вычисляем налоговую базу

База = Продажная цена – (Сумма расходов + Вычет «1 млн ₽», если вы им пользуетесь).

Пример:

• Продажа: 5 000 000 ₽
• Сумма расходов (покупка, ремонт, ипотека) = 2 500 000 ₽
• Вычет «1 млн ₽» = 1 000 000 ₽
• Налоговая база = 5 000 000 ₽ – (2 500 000 ₽ + 1 000 000 ₽) = 1 500 000 ₽

Шаг 3. Применяем ставку НДФЛ

Если ваш годовой доход < 2 400 000 ₽ → ставка 13 %.

Налог = 1 500 000 ₽ × 13 % = 195 000 ₽.

Если доход превышает 2 400 000 ₽, часть базы выше этого порога облагается по ставке 15 %.

Какие расходы можно включить в налоговую базу

Согласно ФНС, в налоговую базу можно включать:

• Сумму, за которую вы приобрели продаваемую квартиру (документальное подтверждение).
• Расходы на ремонт, если они подтверждены актами выполненных работ и квитанциями.
• Проценты по ипотечному кредиту, если кредит был оформлен на покупку этой квартиры (только при условии наличия договора и выписки из банка).
• Нотариальные и регистрационные сборы, связанные с покупкой и продажей.
• Комиссионные агенту недвижимости (при условии подтверждающих документов).

Все документы необходимо сохранять минимум 5 лет – они могут потребоваться при проверке налоговой.

Как уменьшить налоговую нагрузку

1. Воспользоваться льготой «1 млн ₽» – автоматически уменьшает базу, если вы не применяете другие вычеты.
2. Продажа после 5 лет владения (или 3 лет при единственном жилье) – полностью освобождает от налога.
3. Реинвестировать доход в покупку нового жилья в течение 12 месяцев после продажи и оформить сделку как «замену единственного жилого помещения». При этом часть дохода может быть освобождена (до 1 млн ₽) в дополнение к общему вычету.
4. Учитывать расходы (ремонт, ипотечные проценты, комиссии) – они снижают налоговую базу.
5. Подача декларации в срок – если просрочить, начислят пени и штрафы.

Порядок уплаты налога и подачи декларации

Ключевые даты (2026 год)

• Продажа квартиры в 2026 году → декларацию 3‑НДФЛ за 2026 год подать не позднее 30 апреля 2027 г.
• Уплата налога – до 15 июля 2027 г. (при отсутствии налоговых вычетов, иначе в срок, указанный в уведомлении ФНС).

Этапы подачи декларации

1. Соберите все подтверждающие документы (договор купли‑продажи, акты ремонта, справки из банка, квитанции);
2. Заполните форму 3‑НДФЛ в личном кабинете на сайте nalog.ru или в налоговой инспекции.
3. В разделе «Доходы от продажи недвижимости» укажите:
   • Дата продажи, стоимость.
   • Сумма расходов, включаемых в базу.
   • Применяемый вычет (1 млн ₽) и, если есть, вычет при реинвестировании.
4. После расчёта система покажет сумму налога к уплате.
5. Оплатите налог через интернет‑банк, терминал или в отделении банка, указав реквизиты ФНС (КПП, ИНН, БИК, корр. счёт).
6. Сохраните платёжное поручение – оно понадобится в случае проверки.

Практический пример расчёта налога (с учётом ДДУ)

Таким образом, своевременная покупка новой квартиры может сократить налог почти вдвое.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продаю квартиру, полученную в наследство?

Да, если срок владения (с даты получения в наследство) менее 5 лет. Налог рассчитывается так же, как и для любой другой сделки. Вычет «1 млн ₽» и учёт расходов применимы.

Можно ли полностью избежать налога, продав квартиру, которой владел менее 5 лет?

Полное освобождение возможно только при:

• Сроке владения более 5 лет (или 3 лет при единственном жилье);
• Реинвестировании дохода в покупку нового единственного жилья в течение 12 месяцев и предоставлении соответствующих документов.

В остальных случаях минимальный налог – 13 % от (продажная цена – расходы – 1 млн ₽).

Какой срок считается «полной оплатой» по ДДУ?

Считается дата, когда вы полностью выплатили стоимость квартиры, включая все этапные платежи, указанные в графике оплаты, и получили подтверждающий документ (акт приёма‑передачи, выписку из банка).

Можно ли включить в расходы плату за агентские услуги при продаже?

Да, если у вас есть договор с агентством и акт выполненных работ/квитанция об оплате. Эти суммы снижают налоговую базу.

Какие штрафы предусмотрены за просрочку уплаты налога?

Ставка пени – 0,1 % от суммы налога за каждый день просрочки, но не менее 1 % от суммы налога. Штраф за непредставление декларации в срок – от 5 % до 30 % от налога, в зависимости от длительности просрочки.

Продажа квартиры, приобретённой по ДДУ, и покупка новой по тому же механизму – довольно распространённая ситуация. Чтобы минимизировать налоговую нагрузку, следует:

• Тщательно фиксировать все расходы (покупка, ремонт, ипотека, комиссии).
• Воспользоваться вычетом «1 млн ₽» и, при возможности, льготой при реинвестировании дохода в новое единственное жильё.
• Следить за сроком владения – 5 лет (3 года для единственного жилья) полностью освобождают от НДФЛ.
• Своевременно подать декларацию 3‑НДФЛ и уплатить налог до 15 июля следующего года.

Соблюдая эти рекомендации, вы сможете законно сократить налог до минимума и избежать неприятных штрафов. Если остаются вопросы – лучше обратится к налоговому консультанту или в территориальную инспекцию ФНС.

Статья составлена на основе официальных разъяснений ФНС РФ и практики 2024‑2026 гг., актуальна на дату 19 апреля 2026 г.