Продажа жилой недвижимости – одно из самых ответственных финансовых решений. Помимо вопросов о цене, состоянии и сроках сделки, собственнику необходимо разобраться в налоговых обязательствах. В 2026 году в налоговое законодательство внесены существенные изменения, которые влияют как на уплату НДФЛ, так и на возможность взаимозачёта при покупке нового жилья.

Общие положения о налогообложении при продаже квартиры

• Продажа недвижимости считается доходом, подлежащим налогообложению по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).
• Если продавец является налоговым резидентом РФ и владел недвижимостью более 5 лет (или более 3 лет при наличии социальных льгот), налог может быть освобождён.
• С 2026 года в Налоговый кодекс внесены поправки, позволяющие использовать взаимозачёт 3‑НДФЛ при покупке нового жилья.

Что считается объектом налогообложения?

Налоговым основанием является разница между ценой продажи и ценой приобретения (если она известна). Если покупка была совершена до 2014 года, стоимость считается равной рыночной стоимости на дату продажи.

Кто обязан подавать налоговую декларацию?

Если вы:

1. Продали квартиру и получили прибыль, превышающую необлагаемый минимум (в 2026 году – 1 млн рублей);
2. Не воспользовались льготой по сроку владения;
3. Не оформляли взаимозачёт 3‑НДФЛ;

то вы обязаны подать декларацию по форме 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля.

Налоговые льготы и освобождения

Существует несколько оснований для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры:

• Срок владения более 5 лет (общий случай).
• Срок владения более 3 лет при условии:
  • Наличие детей‑инвалидов любого возраста;
  • Наличие детей‑инвалидов до 18 лет;
  • Семья, где второй супруг (супруга) не имеет собственного жилья.
• Продажа единственного жилого помещения при условии, что вы не владели другим жилым объектом в течение последних 12 месяцев.
• Взаимозачёт 3‑НДФЛ – если полученные средства от продажи направляются на приобретение (строительство, реконструкцию) нового жилого помещения в течение 12 месяцев.

Как оформить льготу по сроку владения?

Для освобождения от налога необходимо предоставить в налоговый орган:

1. Копию договора купли‑продажи квартиры.
2. Документы, подтверждающие срок владения (выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, справка о регистрации прав).
3. Документы, подтверждающие наличие льготного основания (свидетельство о рождении детей‑инвалидов, выписка из медкарты, справка о составе семьи).

Если все документы в порядке, налоговая служба выдаёт отказ от уплаты налога.

Взаимозачёт 3‑НДФЛ при покупке нового жилья

Согласно поправкам, одобренным Госдумой в 2025 году, продавец может «перенести» налоговое обязательство на покупку нового жилья, тем самым полностью избегая уплаты НДФЛ.

Условия взаимозачёта

• Продажа и покупка (или строительство) нового жилого помещения должны быть совершены в течение 12 календарных месяцев с даты продажи.
• Объекты должны относиться к жилью (квартира, дом, таунхаус, доля в квартире).
• Покупка должна быть оформлена на того же физического лица, которое продало прежнюю квартиру.
• Для взаимозачёта необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ с пометкой «взаимозачет» и приложить документы о покупке нового жилья.

Как происходит расчёт?

Налоговая база рассчитывается как разница между продажной ценой и покупной ценой нового жилья:

Налоговая база = (Продажная цена) – (Покупная цена)

Если покупная цена ≥ продажной, налоговая база ≤ 0 → налог не начисляется.

Пример расчёта

В данном случае налог полностью не взимается – продавец использовал взаимозачёт.

Пошаговая инструкция: как правильно оформить продажу и покупку с учётом налога

1. Подготовьте документы о праве собственности (выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, справка об отсутствии обременений).
2. Определите срок владения. Если он превышает 5 лет – готовитесь к полной льготе.
3. Если срок владения 3‑5 лет, соберите документы, подтверждающие наличие льготных оснований (дети‑инвалиды, отсутствие другого жилья у супруга).
4. Заключите договор купли‑продажи и получите деньги от покупателя.
5. В течение 12 месяцев после продажи приобретите новое жильё (можно оформить договор долевого участия, купить готовую квартиру, построить дом).
6. Соберите пакет документов:
   • Копии обоих договоров (продажа и покупка).
   • Квитанцию об уплате налога (если налог уплачен).
   • Документы, подтверждающие льготные основания (при необходимости).
7. Заполните декларацию 3‑НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика:
   • Укажите доход от продажи.
   • Отметьте пункт «взаимозачет» и внесите данные о покупке нового жилья.
8. Подайте декларацию в срок (до 30 апреля) и дождитесь подтверждения налоговой службы (можно получить отказ от уплаты налога).
9. Если налог всё же начислен, произведите оплату до 15 июля (через онлайн‑банк, СБП, терминалы).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру после 3 лет владения и у меня есть ребёнок‑инвалид?

Да, в этом случае вы имеете право на льготу по сроку владения 3 года. При наличии подтверждающих документов налог не начисляется.

Можно ли использовать взаимозачёт, если я покупаю жильё за границей?

Нет. Взаимозачёт 3‑НДФЛ распространяется только на объекты недвижимости, находящиеся на территории РФ.

Что делать, если покупка нового жилья завершилась позже, чем через 12 месяцев?

В этом случае право на взаимозачёт теряется, и вы обязаны уплатить налог в полном размере; При этом можно воспользоваться обычными льготами (срок владения, дети‑инвалиды).

Какой максимальный размер суммы, освобождающей от налога, в 2026 году?

Согласно текущему налоговому кодексу, необлагаемый минимум составляет 1 000 000 рублей. При доходе ниже этой суммы налог не уплачивается.

Нужно ли платить налог, если я продаю квартиру, получив от покупателя «в рассрочку»?

Да. Налог считается начисленным в момент, когда вы получили право собственности на полученную сумму (т.е. по факту получения средств). Если часть суммы будет получена позже, налог будет рассчитан пропорционально полученным выплатам.

Продажа квартиры в 2026 году сопровождается рядом налоговых нюансов, однако при правильном подходе можно полностью избежать уплаты НДФЛ:

• Если срок владения превышает 5 лет – налоговая база не облагается.
• При сроке владения 3‑5 лет наличие детей‑инвалидов или отсутствие другого жилья у супруга дает право на льготу.
• Взаимозачёт 3‑НДФЛ позволяет «перенести» налоговое обязательство на покупку нового жилья, если обе сделки совершаются в течение 12 месяцев.
• Тщательная подготовка документов и своевременная подача декларации – ключ к безболезненному процессу.

Помните, что налоговое законодательство меняется, поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться со специалистом или проверить актуальные нормы на официальном сайте ФНС России.