Короткий ответ: Да, обязаны. Любой доход, полученный от аренды жилья, облагается налогом в России, и ответственность за его уплату лежит исключительно на собственнике. Игнорирование этого правила влечёт за собой штрафы, пени и даже уголовную ответственность при крупном размере неуплаты.
Почему большинство арендодателей всё ещё «в тени»
• Миф «налоговая не узнает». Многие уверены, что если деньги поступают наличными или на карту «Сбербанка», ФНС никогда не докажет факт сдачи жилья.
• Сложности с оформлением. Кажется, что регистрация ИП или подача декларации – это долго и сложно.
• Страх потерять арендатора. Собственники опасаются, что арендатор откажется от официального договора, который нужен для налогов.
Статистика: по данным ТАСС, лишь около 20 000 российских собственников жилья декларируют доходы от аренды. Это менее 3 % от реального числа арендодателей.
Какие налоги придётся платить
Вариант 1. Налог на профессиональный доход (НПД, «самозанятый»)
- Ставка: 4 % от доходов физлиц, 6 % — от юрлиц.
- Плюсы: регистрация за 5 минут через «Мой налог», никаких взносов, никаких отчётов, можно сдавать не более 2,4 млн ₽ в год.
- Минусы: нельзя применять, если квартира оформлена на ИП/ООО.
Вариант 2. НДФЛ по прогрессивной шкале
- Ставка: 13 % до 2,4 млн ₽ в год; 15 % — сверх этого порога.
- Как платить:
- Заполнить 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Оплатить налог до 15 июля.
- Плюсы: подходит для любого количества объектов и любого дохода.
- Минусы: нужно вести книгу доходов и расходов, оплачивать взносы не нужно.
Вариант 3. ИП на УСН «Доходы»
- Ставка: 6 % от выручки + фиксированные страховые взносы (в 2026 г. ≈ 52 000 ₽/год).
- Плюсы: можно вычесть взносы из налога, подходит при масштабной аренде нескольких квартир.
- Минусы: нужно сдавать отчётность (раз в год).
Что грозит за «теневую» аренду
• Административный штраф: 20 % от неуплаченного налога + пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки.
• Уголовная статья: при сумме неуплаты свыше 2,7 млн ₽ возможно уголовное дело по ст. 198 УК РФ (штраф до 300 000 ₽, арест до 6 месяцев).
• Доначисление налога по материалам ФНС: если инспекторы найдут постоянные платежи от одного и того же арендатора на вашу карту, это будет признано доходом.
Как выйти «из тени» безболезненно
Шаг 1. Выберите режим
Если сдаёте 1–2 квартиры и годовой доход < 2,4 млн ₽, хватит статуса самозанятого.
Шаг 2. Зарегистрируйтесь
- Скачайте приложение «Мой налог» (iOS/Android).
- Пройдите 2-минутную регистрацию по паспорту и СНИЛС.
- Сгенерируйте онлайн-чек для арендатора — это заменит кассовый чек.
Шаг 3. Подпишите договор
Составьте договор найма жилого помещения (подойдёт шаблон из ГК РФ). Он нужен вам как подтверждение легального дохода и арендатору для регистрации по адресу временного пребывания.
Шаг 4. Следите за лимитами
НПД: до 2,4 млн ₽ в год; если превысите, автоматически перейдёте на НДФЛ 13–15 %.
Типовой расчёт налога на 2026 год
| Вариант | Доход в месяц, ₽ | Годовой налог, ₽ | Дополнительные взносы |
|---|---|---|---|
| НПД 4 % | 50 000 | 24 000 | 0 |
| НДФЛ 13 % | 50 000 | 78 000 | 0 |
| ИП УСН 6 % | 50 000 | 36 000 | ≈52 000 ₽ взносов (вычет из налога) |
Частые вопросы
Вопрос 1: А если у меня ипотека? Нужно ли платить налог?
Ответ: Да. Ипотека не освобождает от налога на доходы от аренды.
Вопрос 2: Можно ли оформить договор на родственника, чтобы не платить налог?
Ответ: ФНС отслеживает движение средств. Если квартиросъёмщик ежемесячно переводит деньги именно вам, это доход, независимо от договора.
Вопрос 3: А если я сдам квартиру через Airbnb?
Ответ: Airbnb сам удержит 13 % НДФЛ и перечислит в ФНС только при условии, что вы укажете ИНН. В остальных случаях платить придётся самостоятельно.
Чек-лист для спокойной сдачи квартиры
- Определить годовой доход и сравнить льготные режимы (НПД, УСН).
- Зарегистрироваться в «Мой налог» или подать заявление на УСН.
- Подписать договор найма (2 экз.), заверить у нотариуса не обязательно.
- Ежемесячно выставлять онлайн-чек или оплачивать налог самостоятельно.
- Сохранять выписки по счёту: пригодятся в случае проверки.
В 2026 году ФНС усиливает контроль за арендными платежами через банковские счета и платёжные сервисы (ЮMoney, СБП, Сбер-переводы). Легализация даёт не только спокойствие, но и возможность официально подтверждать доход для ипотечных каникул, кредитов и виз. Выгоднее всего зарегистрироваться в качестве самозанятого: 5 минут времени — минимальные потери, максимальная защита.
Не откладывайте: первый шаг — скачать «Мой налог» и проверить свой ИНН прямо сейчас.