Решили продать квартиру‚ которую приобрели‚ к примеру‚ в 2024 году‚ и волнуетесь‚ что придётся заплатить налог с продажи единственного жилья? В 2026-м правила стали строже‚ но остались и льготы. Ниже ‒ полный разбор по полочкам: кто должен платить НДФЛ‚ кто освобождается‚ как рассчитать сумму‚ какие вычеты применить и как подать декларацию 3-НДФЛ.
Содержание
- Минимальный срок владения единственным жильём
- Кто обязан платить налог
- Как рассчитать НДФЛ при продаже «до трёх лет»
- Имущественные вычеты и документы
- Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога
- Подробный пример расчёта
- Чек-лист продавца
минимальный срок владения единственным жильём
До г. «без налога» можно было продать любую недвижимость через три года после регистрации права. Сейчас действует двухуровневая система:
| Тип жилья | Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ |
|---|---|
| Единственное жильё (без других квартир‚ долей‚ домов) | 3 года (ст. 217.1 НК РФ п. 3) |
| Всё остальное‚ купленное после г. | 5 лет |
Важно! «Единственность» проверяют на момент продажи. Если у вас уже появилась вторая квартира (даже купленная месяц назад)‚ льгота «три года» исчезает и применяется общий пятилетний срок.
Кто обязан платить налог
- Резиденты РФ – ставка 13 % на доход до 2‚4 млн ₽ в год‚ 15 % на превышение (Федеральный закон № 372-ФЗ).
- Нерезиденты – 30 % со всей суммы.
Как рассчитать НДФЛ при продаже «до трёх лет»
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %
Если продажная цена ниже 70 % кадастровой стоимости‚ налоговая возьмёт 70 % кадастровой как базу (ст. 214.10 НК РФ).
Альтернатива вычета в 1 млн ₽
Вместо вычета можно уменьшить доход на фактические расходы при покупке (документы обязательны):
НДФЛ = (Цена продажи – цена покупки – расходы на ипотеку‚ ремонт‚ услуги риэлтора‚ обяз. оценка) × 13 %
Имущественные вычеты и документы
Что можно включить в расходы
- ДКП (договор купли-продажи) – сумма‚ указанная в договоре.
- Ипотечные проценты‚ подтверждённые выпиской банка.
- Ремонт – договоры подряда‚ чеки на материалы‚ акты приёма-передачи.
- Услуги риэлтора‚ оценщика‚ нотариуса.
Минимальный пакет документов
- 3-НДФЛ.
- Копия паспорта.
- ЕГРН-выписка (бывш. кадастровый паспорт).
- ДКП при покупке и продаже.
- Документы-основание расходов (чеки‚ платёжки).
Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога
- Подать декларацию до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи. Продали в 2025 г. – сдайте до г.
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
Подать можно онлайн через «Личный кабинет ФНС» или электронную подпись (усиленная квалифицированная).
Подробный пример расчёта
Ситуация: Светлана купила единственную квартиру в марте 2024 г. за 2 700 000 ₽ и продаёт в январе 2026 г. за 3 500 000 ₽.
Вариант 1. Вычет 1 млн ₽
Налогооблагаемый доход: 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 ₽
НДФЛ: 2 400 000 × 13 % + 100 000 × 15 % = 312 000 + 15 000 = 327 000 ₽
Вариант 2. Документальные расходы
Налогооблагаемый доход: 3 500 000 – 2 700 000 – 150 000 (ремонт) – 70 000 (ипотечные проценты) = 580 000 ₽
НДФЛ: 580 000 × 13 % = 75 400 ₽
Выгода второго варианта очевидна: экономия ≈ 251 600 ₽.
Чек-лист продавца единственного жилья
- Убедитесь‚ что квартира действительно «единственное жильё» (запросите выписку ЕГРН).
- Посчитайте‚ сколько лет прошло с даты регистрации. Если 3 года и более ‒ налога нет‚ декларацию тоже не подаём.
- Если меньше трёх лет‚ соберите документы на расходы.
- Сравните два варианта вычетов и выберите более выгодный.
- Заполните 3-НДФЛ в «Личном кабинете ФНС» или через сервис «Госуслуги».
- Оплатите налог до 15 июля.
- вы примените право на имущественный вычет;
- документально подтвердите расходы;
- или сумма дохода не превышает 1 млн ₽ (например‚ доля в квартире).
Будьте внимательны к срокам и документам — тогда сделка пройдёт без лишних налоговых потерь.