Кадастровая стоимость (КС) – это оформленная в ЕГРН денежная оценка недвижимости, которая используется в ряде правовых и налоговых процедур. Одним из главных принципов её применения является фиксирование значения на 1 января налогового (или оценочного) года. В статье разберём, почему именно эта дата, как формируется стоимость, какие изменения произошли в последние годы и как собственнику узнать актуальную КС.

Правовая база и смысл даты «1 января»

Законодательство РФ закрепляет, что кадастровая стоимость объекта определяется на конкретную дату – 1 января года, за который производится расчёт. Это правило закреплено в:

• Федеральном законе № 237‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке недвижимости» (ст. 22.1);
• Налоговом кодексе РФ (ст. 403 НК РФ) – налоговая база берётся по КС «на 1 января расчётного налогового года»;
• Постановках Правительства РФ, уточняющих порядок актуализации КС (например, постановление от о применении актуализированных значений).

Смысл фиксировать значение именно на 1 января:

1. Стабильность налоговой базы. Налогоплательщик знает, какая сумма будет использована в течение всего года, без риска «поползновения» в процессе.
2. Упрощение администратирования. Налоговые органы могут планировать бюджеты, а реестровые службы – проводить оценку раз в определённый период.
3. Синхронизация с другими правовыми актами. Дата совпадает с началом финансового года, что упрощает сопоставление с другими показателями (стоимость земли, арендные ставки и т.д.).

Как формируется кадастровая стоимость?

Процесс делится на несколько этапов:

2.1 Сбор и проверка исходных данных

• Площадь и тип объекта (квартира, дом, земельный участок, нежилое помещение);
• Кадастровый номер (уникальный идентификатор в формате 14:XX:XXXXXX:XXXXX);
• Технические характеристики (этажность, материал стен, наличие коммуникаций);
• Рыночные показатели – цены на аналогичные объекты в данном районе;

2.2 Оценка по методикам, утверждённым ФГБУ «Госуслуги» и региональными ГБУ

С 1 января 2026 года новый порядок предусматривает использование рыночной стоимости в качестве основы для КС, а расчёт осуществляется в бюджетных учреждениях (ГБУ), а не в комиссии. Это изменение фиксировано в статье 22.1 Закона 237‑ФЗ.

2.3 Принятие решения и публикация

• Государственная кадастровая оценка (ГКО) формирует отчёт об определении кадастровой стоимости;
• Отчёт вносится в ЕГРН, где указана дата «на 1 января» соответствующего года;
• Собственнику высылается уведомление о новой стоимости (обычно в начале года).

Кадастровая стоимость и налогообложение

Налоговые органы используют КС в следующих случаях:

• Налог на имущество физических и юридических лиц – ставка умножается на КС, взятую на 1 января расчётного налогового года.
• Налог на земельный участок – применяются актуализированные значения с I квартала 2024 года и далее.
• Налог на транспортные средства (для парковочных мест и гаражей) – тоже считается от КС.

Важно: если в течение года происходит переоценка (например, в результате изменения рыночных условий), для расчётов налогов используется прежняя стоимость, действующая на 1 января. Это правило подтверждается в справочнике «Гарант.ру»: если новая КС выше старой, то для налога берётся прежний показатель.

Как узнать актуальную кадастровую стоимость?

Существует несколько способов:

1. Онлайн‑сервисы государственных органов:
   • Публичная кадастровая карта (публичный ресурс Росреестра);
   • Сайт Центра государственной кадастровой оценки – вводите кадастровый номер в формате 14:XX:XXXXXX:XXXXX и получаете выписку.
2. Личный кабинет на портале Госуслуг – в разделе «Недвижимое имущество» можно запросить выписку из ЕГРН.
3. Обращение в МФЦ или в региональное ГБУ – при необходимости получить бумажный документ.

Совет: проверяйте КС хотя бы раз в год, особенно если получаете уведомление о её изменении. Ошибочная стоимость может привести к завышенному налогу.

Исторические изменения и текущие реформы

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

6.1 Можно ли использовать КС, установленную в 2023 году, для расчёта налога за 2022 год?

Нет. Налоговый расчёт за 2022 год производится по КС, действующей на 1 января 2022 года. Если новая стоимость выше, применяется прежний показатель, как указано в источнике «Гарант.ру».

6.2 Что делать, если я считаю, что КС завышена?

В течение 30 дней с момента получения уведомления о новой стоимости можно подать обжалование в суд или в орган, проводивший оценку (ГБУ). Необходимо собрать доказательства: рыночные предложения, экспертизы, расчёты.

6.3 Как часто пересматривается КС?

Обычно оценка проводится раз в 3‑5 лет, однако в отдельных регионах (Москва, Санкт‑Петербург) может быть ежегодная актуализация. При существенном изменении рыночных условий (кризис, рост цен) проводятся внеочередные переоценки.

6.4 Влияет ли изменение КС на стоимость недвижимости при продаже?

КС сама по себе не является рыночной ценой, но часто служит ориентиром для банков (ипотека) и покупателя. Повышенная КС может увеличить налоговые выплаты, а также потребовать более высокой цены при продаже, чтобы покрыть расходы.

6.5 Где можно посмотреть «дату оценки» в выписке из ЕГРН?

В выписке указана строка «Кадастровая стоимость (на 1 января год)». Именно эта дата и используется для расчётов.

Практический пример расчёта налога на имущество

Допустим, у вас квартира площадью 70 м², кадастровый номер 77:12:123456:7890, а КС на 1 января 2024 года составляет 3 500 ₽/м².

1. Найдём общую стоимость: 70 м² × 3 500 ₽ = 245 000 ₽.
2. Налоговая ставка для физ. лиц в Москве – 0,1 % (может различаться в регионах).
3. Налог = 245 000 ₽ × 0,001 = 245 ₽ за год.

Если в 2025 году КС увеличится до 4 200 ₽/м², налог будет рассчитан уже по новому показателю, но только с 1 января 2025 года.

• Кадастровая стоимость фиксируется на 1 января каждого года – это фундаментальный принцип налогового и правового регулирования.
• С 2026 года КС будет определяться в размере рыночной стоимости, что делает её более точной, но и повышает налоговую нагрузку.
• Собственникам важно регулярно проверять свои данные в ЕГРН, обращаться за разъяснениями и при необходимости оспаривать завышенные оценки.
• Для расчёта налогов используется именно тот показатель, который был действителен на 1 января расчётного года, независимо от последующих изменений.

Понимание механизма формирования кадастровой стоимости и её привязки к дате 1 января поможет избежать неприятных сюрпризов в виде неожиданно высоких налогов и даст возможность более эффективно планировать финансовую нагрузку.

Статья актуальна на 19 апреля 2026 года (17:45:42). Информация взята из официальных источников: Федеральный закон 237‑ФЗ, Налоговый кодекс РФ, материалы Росреестра и ФНС России.