Приобретение недвижимости, сочетающей в себе жилой дом и прилегающий земельный участок, сопровождается рядом налоговых обязательств․
Ниже подробно рассмотрены основные виды налогов, порядок их расчёта, сроки уплаты и категории лиц, которые обязаны платить налог․

Краткий обзор налогов, связанных с покупкой недвижимости

• Налог на имущество физических лиц (Налог на имущество) – ежегодный налог, который платит собственник недвижимости (дом + участок) после регистрации права собственности․
• Земельный налог – тоже ежегодный налог, но рассчитывается отдельно для земельного участка и уплачивается собственником земли․
• Налог на добавленную стоимость (НДС) – применяется, если продавец (например, застройщик) является плательщиком НДС и продаёт объект как коммерческий товар․
• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости – налог, который обязан уплатить продавец при реализации дома с участком, а не покупатель․

В контексте вопроса «кто платит налог при покупке» важнее всего рассмотреть Налог на имущество и Земельный налог, потому что именно они ложатся на нового владельца․

Налог на имущество физических лиц

Кто обязан платить?

Налог на имущество уплачивает покупатель, ставший собственником дома с земельным участком после государственной регистрации перехода права в ЕГРН․ Если покупатель оформил договор купли‑продажи, но ещё не зарегистрировал право собственности, налог платить не нужно – обязанность возникнет в момент регистрации․

Как рассчитывается налог?

Ставка налога устанавливается региональными (в большинстве регионов – 0,1 % – 0,3 % от кадастровой стоимости имущества)․ При расчёте учитывается:

1. Кадастровая стоимость дома (получается в Росреестре)․
2. Кадастровая стоимость земельного участка․
3. Ставка, установленная в налоговом кодексе субъекта РФ․

Пример расчёта (Москва, ставка 0,1 %):

• Кадастровая стоимость дома – 3 500 000 ₽․
• Кадастровая стоимость участка – 3 500 000 ₽․
• Общая стоимость = 7 000 000 ₽․
• Налог = 7 000 000 ₽ × 0,001 = 7 000 ₽ в год․

Сроки и способы уплаты

Налог начисляется за каждый календарный год․ Платёж обычно требуется в течение сентября–октября (точные даты указываются в уведомлении налоговой службы)․ Оплатить можно через личный кабинет на сайте ФНС, в банке или через терминалы․

Земельный налог

Кто платит?

Земельный налог также уплачивает покупатель, ставший собственником участка после регистрации в ЕГРН․ Если участок передаётся в дар, по наследству или в результате приватизации, налоговые обязательства могут изменяться, но в случае обычной купли‑продажи – обязанность на покупателя․

Как рассчитывается?

Ставка земельного налога определяется муниципалитетом и зависит от назначения участка (жилая, сельскохозяйственная, прочее)․ Для жилых участков в большинстве регионов ставка составляет от 0,1 % – 0,3 % от кадастровой стоимости․

Пример (с теми же цифрами, ставка 0,2 %):

• Кадастровая стоимость участка – 3 500 000 ₽․
• Налог = 3 500 000 ₽ × 0,002 = 7 000 ₽ в год․

Льготы и освобождения

Существует ряд обстоятельств, при которых налог может быть снижен или полностью отменён:

• Владение участком более 5 лет (для продаж, но не для ежегодного земельного налога)․
• Участки, полученные в дар от близких родственников, в результате наследования или приватизации – иногда предоставляются льготы для пенсионеров и инвалидов․
• Семьи с двумя и более детьми могут претендовать на сниженные ставки в некоторых регионах (по закону от 2023 года)․

Налог на добавленную стоимость (НДС)

НДС уплачивает продавец, но в случае, когда продавцом является юридическое лицо‑застройщик, стоимость недвижимости в договоре может уже включать НДС․ Для физических лиц‑продавцов НДС не применяется․

Если в договоре указана цена «без НДС», а объект подлежит налогообложению, покупатель может потребовать от продавца оформить отдельный акт‑счёт с НДС․ В обычных сделках между физическими лицами НДС не появляется․

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже дома с участком

Хотя данный налог не относится к покупателю, часто возникают вопросы о его размере, потому что он влияет на «чистую» цену сделки․

Кто платит?

Обязанность уплаты НДФЛ лежит на продавце․ Ставка – 13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов․

Когда налог не платится?

Налог освобождается, если выполнены хотя бы одно из условий:

• Объект находился в собственности продавца более 5 лет (для участков, приобретённых после 2016 года)․
• Продажа происходит в рамках семейных прав (наследство, дар от близкого родственника)․
• Продавец имеет право на налоговый вычет по статье 217․1 НК РФ (например, при покупке другого объекта недвижимости в течение 12 месяцев)․
• Семьи с двумя и более детьми (с 2023 года) могут воспользоваться льготой, уменьшающей налоговую базу․

Как рассчитать НДФЛ (пример)

Продажа дома + участок за 7 000 000 ₽, срок владения – 3 года, продавец‑резидент․

1. Определяем стоимость приобретения: 5 000 000 ₽․
2. Доход от продажи = 7 000 000 ₽ – 5 000 000 ₽ = 2 000 000 ₽․
3. Поскольку срок владения меньше 5 лет, налог платится․
4. Налог = 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽․

Если у продавца есть документально подтверждённые расходы на улучшения (строительство, ремонт), они могут быть учтены в качестве уменьшения налоговой базы․

Пошаговое руководство для покупателя

1. Проверьте кадастровую стоимость дома и участка в Росреестре․
2. Согласуйте с продавцом разделение цены (дом – 3,5 млн ₽, участок – 3,5 млн ₽) – это удобно для расчёта будущих налогов․
3. Подготовьте и подпишите договор купли‑продажи․ Укажите в нём отдельные строки цены за дом и за участок․
4. После подписания договора подайте заявку в Росреестр на регистрацию права собственности․
5. Получив выписку из ЕГРН, оформите платёж налога на имущество (годовой налог)․
6. Отдельно уплатите земельный налог в налоговый орган по месту нахождения участка․
7. Если продавец является плательщиком НДС, уточните, включён ли НДС в стоимость, и при необходимости потребуйте подтверждающие документы․
8. Сохраните все подтверждения оплаты – они могут потребоваться при сдаче налоговой декларации или при получении вычетов․

Налоговый вычет при покупке (иммущественный вычет)

Покупатель имеет право на иммущественный налоговый вычет в размере до 2 000 000 ₽ (потому что с 2024 года максимум возврата – 260 000 ₽)․ Вычет предоставляется при условии:

• Покупка недвижимости (дом + участок) в собственность․
• Оплата за объект произведена из собственных средств (не полностью за счёт кредита, однако часть процентов по ипотеке может быть учтена отдельно)․
• Подтверждение расходов – договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, выписка из ЕГРН, справка о платежах в банк․

Для получения вычета необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ в ФНС в течение 3 лет после покупки․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кто платит налог при покупке дома с земельным участком?

Налоги, которые платит покупатель – это ежегодный налог на имущество и земельный налог․ Налог на доходы (НДФЛ) и НДС уплачивает продавец․

Можно ли разделить цену дома и участка в договоре?

Да․ Разделение цены упрощает расчёт будущих налогов и позволяет применить разные налоговые льготы к каждому объекту․

Какие документы нужны для расчёта налога на имущество?

Кадастровая стоимость (получаемая из Росреестра), договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН, справка из налоговой о ставке․

Есть ли льготы для пенсионеров?

Во многих регионах пенсионерам предоставляются сниженые ставки земельного налога (иногда до 0,05 %)․ Нужно уточнять в местном отделе налоговой службы․

Сколько времени даётся на уплату налога после регистрации?

Уведомление приходит в начале года, а срок уплаты обычно – до 30  сентября (для налога на имущество) и до 31  октября (для земельного налога)․

При покупке дома с земельным участком налоговые обязательства в первую очередь ложатся на покупателя – это ежегодный налог на имущество и земельный налог․ Продавец несёт налоговые расходы, связанные с НДФЛ (если срок владения менее 5 лет) и, при необходимости, НДС․

Для оптимизации налоговой нагрузки рекомендуется:

• Разделить стоимость дома и участка в договоре․
• Тщательно проверить кадастровую стоимость и применить актуальные региональные ставки․
• Воспользоваться льготами (5‑летний срок владения, семейные льготы, льготы для пенсионеров)․
• Подать декларацию о иммущественном вычете, чтобы вернуть часть уплаченного НДФЛ․

Соблюдая эти рекомендации, вы сможете законно минимизировать налоговые выплаты и избежать неприятных сюрпризов от налоговых органов․

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․