Актуально на 20 апреля 2026 г.
Содержание
- Что считается переуступкой и какие бывают схемы
- Главные ограничения: когда сделка невозможна
- Налог для физических лиц (НДФЛ)
- Налог для юридических лиц и ИП
- Пошаговая процедура оформления и учета
- Как рассчитать налоговую базу и примеры
- Список необходимых документов для налоговой
- Практика судов и типичные ошибки
Что считается переуступкой и какие бывают схемы
Переуступка прав аренды земельного участка — это смена арендатора без расторжения основного договора с собственником (муниципалитетом, Росимуществом, частным лицом). В налоговом и гражданском праве существуют два юридических механизма:
- Цессия (уступка права требования) по ст. 382–390 ГК РФ — переход прав и обязанностей к новому арендатору.
- Субаренда, переадресовка временного владения и пользования, при котором первый арендатор остаётся ответственным перед собственником. Налоговые последствия различаются.
В 2025 году Росреестр и ФНС придерживаются простого правила:
Если участок был получен на торгах после 1 июня 2015 г., любая уступка прав запрещена без согласия организатора торгов и государственной регистрации (письмо Росреестра № 14-23-08/2025-234 от ).
Главные ограничения: когда сделка невозможна
| Обстоятельство | Возможна ли уступка? | Норма |
|---|---|---|
| Участок получен на торгах после | Нет, кроме передачи требований по деньгам | п. 5 ст. 22 ЗК РФ, ст. 4 ГК РФ |
| Договор аренды заключён до по результатам торгов | Возможна, но требуется уведомление арендодателя | Пленум ВС РФ № 25 от |
| Земля в особой экономической зоне | Запрещена | п. 5 ст. 22 ЗК РФ |
| Арендатор, ГУП/МУП/казенное предприятие | Требуется согласие органа управления имуществом | Постановление Правительства РФ № 140 от |
| В договоре есть прямой запрет | Возможна только через суд (признание условия недействительным) | Определение ВС РФ № 307-КГ15-10434 |
Налог для физических лиц (НДФЛ)
Кто платит
Лицо, уступающее право аренды, если оно получает доход (например, цена уступки выше уже уплаченной аренды).
Ставка
- 13 % — для резидентов РФ;
- 30 % — для нерезидентов.
Налоговый вычет
По аналогии с продажей имущества можно уменьшить базу на:
- документально подтвержденные расходы по аренде, подготовке сделки, госпошлине;
- стандартный вычет 250 000 ₽ (если расходы документально не подтверждены).
Сроки
Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, уплатить, до 15 июля (ст. 228 НК РФ).
Налог для юридических лиц и ИП
УСН «Доходы»
Доход от уступки включается в базу 6 % без учёта расходов (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
УСН «Доходы-расходы»
Доход — поступления от нового арендатора, расход — остаточная стоимость права аренды (как нематериального актива) и непогашенная часть арендной платы (письмо Минфина № 03-03-06/1/472 от ).
ОСНО
- НДС 20 %, если первоначальный договор аренды не освобождён от НДС (например, участок муниципальный и договор заключён по Закону 44-ФЗ);
- Налог на прибыль — доходы минус расходы по ст. 268 НК РФ.
ИП на ПСН или НПД
Уступка права аренды не входит в перечень «разрешённых» видов деятельности для патента, налог уплачивается по общему режиму (13 %).
Пошаговая процедура оформления и учета
- Проверка ограничений в ЕГРН и первоначальном договоре.
- Получение согласия арендодателя (если требуется) или направление уведомления заказным письмом.
- Государственная регистрация в Росреестре (если объект недвижимости кадастровый), срок — 5 рабочих дней, госпошлина 2 000 ₽ для юр. лиц и 350 ₽ для физлиц.
- Учёт в налоговой:
- Физлицо, в 3-НДФЛ строка 020 «Доход от продажи имущественных прав»;
- Юр. лицо — в учётной политике отражаем прочие доходы (п. 7 ПБУ 9/99).
- Оплата налога в срок.
Как рассчитать налоговую базу и примеры
Пример 1. Физлицо
Иванов уступил право аренды 10-соточного участка под ИЖС за 4 000 000 ₽, выплатив аренду 1 000 000 ₽ и оформив сделку через нотариуса за 12 000 ₽.
База НДФЛ: 4 000 000 − 1 000 000 − 12 000 = 2 988 000 ₽
Налог: 2 988 000 × 13 % = 388 440 ₽
Пример 2. УСН «Доходы-расходы»
ООО «Плодородие» уступило право аренды сельхозземли за 12 000 000 ₽. Учётная стоимость права аренды на балансе 8 000 000 ₽, остаток невыплаченной аренды 2 000 000 ₽.
Доход: 12 000 000
Расходы: 8 000 000 + 2 000 000 = 10 000 000
База УСН: 12 000 000 − 10 000 000 = 2 000 000
Налог 15 %: 300 000 ₽
Список необходимых документов для налоговой
- Договор аренды (оригинал + копия).
- Соглашение о переуступке (цессии).
- Расчёт доходов/расходов (бухгалтерская справка, платёжные поручения, акты приёма-передачи).
- Квитанция госпошлины за регистрацию.
- Справка ЕГРН (форма Выписка ЕГРН-2).
- Сведения о новом арендаторе (для налогового контроля трансфертного ценообразования, если сумма > 60 млн ₽).
Практика судов и типичные ошибки
Позитивная практика
Дело № 2а-4122/2021 Ленинского райсуда г. Краснодара: суд обязал Росреестр зарегистрировать цессию, поскольку первоначальный договор был заключён до .
Распространённые ошибки
- Не уведомлять муниципалитет в установленный срок — приводит к штрафу 5 000–10 000 ₽ и возможному расторжению договора (ст. 22 ЗК РФ).
- Не регистрировать сделку в ЕГРН при наличии кадастрового номера — недействительна против третьих лиц (ст. 131 ГК РФ).
- Неверное определение налоговой базы: забывать включать НДС в цену для ОСНО.
- Использование патента при уступке прав аренды, нарушение п. 2 ст. 346.43 НК РФ.