Дарение квартиры, это не только жест доброй воли, но и налоговое событие, которое требует чёткого понимания последствий. В 2025 году правила остались прежними, но изменились сроки уплаты и штрафы за просрочку. Ниже разберём, когда придётся платить НДФЛ при дарении новой квартиры, как рассчитать сумму и какие документы подать в налоговую.
Когда возникает обязанность по НДФЛ
Налог платит одаряемый (тот, кому дарят квартиру), если:
- даритель и одаряемый не являются близкими родственниками;
- подарок — недвижимость, транспорт, акции или доли в компаниях;
- квартира была получена по договору дарения после (до этой даты правила иные).
Исключение: близкие родственники (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка и внуки) освобождены от НДФЛ при дарении любого имущества между собой (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Как рассчитать налоговую базу
Налог берётся с рыночной стоимости квартиры на дату дарения. Источники данных:
- Кадастровая стоимость (берётся из ЕГРН по состоянию на 1 января года дарения).
- Договорная стоимость, если она выше кадастровой, но не более чем на 20 %.
- Экспертная оценка (редко, если кадастровая отсутствует).
Формула:
НДФЛ = (стоимость квартиры − 0 руб.) × 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов).
Пример: рыночная стоимость новой квартиры — 6 500 000 руб. НДФЛ для дальнего родственника составит 845 000 руб.
Когда и как подать декларацию 3-НДФЛ
3.1 Сроки
- До 30 апреля 2026 года — подать декларацию за 2025 год (если квартиру подарили в 2025).
- До 1 декабря 2026 года, уплатить исчисленный налог.
3.2 Порядок действий
- Получить кадастровую выписку (или справку о рыночной стоимости).
- Заполнить декларацию 3-НДФЛ (раздел «Доходы от источников в РФ» → код дохода 2720).
- Подать через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или лично в ИФНС по месту жительства.
- Оплатить налог по квитанции или онлайн.
Подводные камни
4.1 Возврат квартиры дарителю
Если даритель передумал и хочет вернуть квартиру, это возможно только через суд и при наличии уважительных причин (например, одаряемый пытался его убить). Налог не возвращается, даже если дарение аннулируют.
4.2 Доля в квартире
При дарении доли налог считается пропорционально доле. Например, подарена 1/3 квартиры стоимостью 6 млн руб., 2 млн руб. × 13 % = 260 000 руб.
4.3 Материнский капитал и ипотека
Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дарить её можно только после снятия обременения (ипотеки). В противном случае банк даст отказ, а дарение будет недействительным.
Сравнение с другими способами передачи
| Способ | НДФЛ для получателя | Госпошлина | Возможность отмены |
|---|---|---|---|
| Дарение | 13 % (если не родственник) | 2 000 руб. (регистрация права) | Сложно, только через суд |
| Наследование | 0 % | 0,3–0,6 % госпошлины | Невозможно |
| Купля-продажа | 0 % (если продавец владел >5 лет) | 2 000 руб. | Возможна расторжение |
Чек-лист перед дарением
- ☐ Проверьте степень родства (копии свидетельств о рождении/браке).
- ☐ Получите выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью.
- ☐ Составьте договор дарения у нотариуса (обязательно, если доля).
- ☐ Зарегистрируйте переход права в Росреестре.
- ☐ Если не родственник, запланируйте бюджет на НДФЛ.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: «Мама дарит мне квартиру — платить налог?»
Ответ: Нет, если вы её дочь/сын. Приложите к декларации свидетельство о рождении.
Вопрос: «Квартира в новостройке, ещё нет свидетельства о праве собственности. Можно подарить по ДДУ?»
Ответ: Только после регистрации права собственности в Росреестре (долевое участие оформляется как переуступка прав).
Вопрос: «Можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему?»
Ответ: Да, но потребуется согласие органа опеки и нотариальное оформление.