Коммерческая недвижимость — офисы, склады, магазины, гостиницы и другие объекты, не используемые для личных целей — может продаваться как физическими лицами, так и предпринимателями либо компаниями. Налоговые последствия сделки зависят от того, кто именно выступает продавцом и для каких целей использовался объект. В 2025–2026 годах действуют новые правила, введённые Федеральным законом № 176-ФЗ от июля 2024 года. Ниже, подробная инструкция по всем сценариям.

Физическое лицо продаёт коммерческую недвижимость

Налоговая база и ставки

• Стандартная ставка НДФЛ — 13 % для налоговых резидентов РФ и 30 % для нерезидентов.
• Прогрессивная шкала: доходы свыше 2,4 млн руб. в год облагаются по 15 %.

Как рассчитать налог

Выберите наиболее выгодный вариант:

1. Вычет в размере фактически произведённых расходов (подтверждаются договором купли-продажи, актами, чеками).
   Пример: купили офис за 5 млн руб. → продаёте за 6 млн руб. → налог = 13 % × (6 млн – 5 млн) = 130 000 руб.
2. Имущественный вычет 1 млн руб., если документы о покупке отсутствуют.
   Пример: продажа за 2 300 000 руб. → налог = 13 % × (2,3 млн – 1 млн) = 169 000 руб.

Когда налог не платится

• Срок владения ≥ 5 лет (для объектов, приобретённых после ).
• Срок владения ≥ 3 года, если объект:
  • получен в дар/наследство от члена семи,
  • приватизирован,
  • передан по договору пожизненного содержания.

Сроки и порядок декларирования

Декларация 3-НДФЛ подаётся до 25 марта года, следующего за годом продажи (например, за 2025 г. — до ). Уплата налога — до 15 июля того же года.

Индивидуальный предприниматель (ИП) продаёт коммерческую недвижимость

УСН «Доходы»

Налоговая ставка — 6 % от всей выручки (возможны региональные понижения до 1 %).
Пример: продажа офиса за 4,5 млн руб. → налог = 6 % × 4,5 млн = 270 000 руб.

УСН «Доходы минус расходы»

Ставка 15 % (до 7 % в регионе) от прибыли (доход минус документально подтверждённые расходы).
Пример: продажа за 5 млн руб., покупка обошлась в 4 млн руб. → прибыль 1 млн руб. → налог 150 000 руб.

• Важно: если объект использовался не в предпринимательской деятельности, ИП может рассматривать продажу «как физлицо» и применять вычет 1 млн руб. или расходы (письмо Минфина № 03-04-05/46224 от 2023 г.).

ОСНО (общий режим)

• НДС 20 % обязательно, если ИП не освобождён (применяется счёт-фактура, регистрируется в книге покупок/продаж).
• Налог на прибыль — 20 % (или 13 % для малых предприятий в 2025 г.).

Сроки отчётности

• УСН, декларация сдаётся до 25 апреля следующего года, авансы платятся ежеквартально до 28-го числа месяца после квартала.
• ОСНО — ежеквартальные декларации по НДС до 25-го числа, налог на прибыль — ежемесячные авансы и годовая декларация до 25 марта.

Юридическое лицо (ООО) продаёт коммерческую недвижимость

УСН

Аналогично ИП: 6 % (доходы) или 15 % (доходы минус расходы). НДС не начисляется, за исключением случаев выставления счёта-фактуры по желанию покупателя.

ОСНО

• НДС 20 % — входной НДС при покупке можно принять к вычету.
• Налог на прибыль 20 % — от прибыли (доход от продажи минус остаточная бухгалтерская стоимость и прочие расходы).

Имущественный налог

Если объект числится на балансе как основное средство, организация уплачивает имущественный налог (до 2 % от кадастровой стоимости, ставка зависит от региона). При продаже имущество списывается, начисление налога прекращается с месяца после выбытия.

Как легально снизить налог

• Докажите длительность владения. Если вы владеете объектом ≥ 5 лет, НДФЛ = 0.
• Уменьшайте базу расходами. Сохраняйте все договоры, чеки, акты приёма-передачи, квитанции нотариуса, банковские выписки.
• Разнесите сделки по годам. Если планируете продать несколько объектов, разделите их по разным календарным годам, чтобы не выйти на прогрессивную ставку 15 %.
• Используйте льготные регионы. Некоторые субъекты РФ снижают ставки УСН до 1 % или «доходы минус расходы» до 5 %.
• Оптимизируйте статус продавца. При продаже ИП может «выйти из режима» и заключить договор как физлицо, если объект не использовался в бизнесе.

Пошаговый алгоритм действий продавца

1. Определите статус объекта (жилой/нежилой, использовался ли в бизнесе).
2. Уточните дату и способ первоначального приобретения (договор купли-продажи, дар, наследство и т.д.).
3. Рассчитайте льготный срок владения.
4. Соберите документы на покупку и любые улучшения (ремонт, перепланировка).
5. Выберите оптимальный вариант налогообложения (физлицо vs ИП/ООО, УСН vs ОСНО).
6. Заключите договор купли-продажи с фиксацией цены и сроков оплаты.
7. Не позднее 25 марта следующего года подайте декларацию и уплатите налог.

Ответы на частые вопросы

Вопрос: Физлицо купило офис в 2023 году для сдачи в аренду. При продаже в 2026 году применяется льготный срок 3 года или 5?
Ответ: 5 лет. Поскольку объект участвовал в получении доходов (аренда), льгота 3 года не применяется. Налог платится по ставке 13 % (или 15 % при превышении 2,4 млн руб.).

Вопрос: ИП на УСН «Доходы» продаёт склад, который не числился в ЕГРЮЛ как средство для предпринимательской деятельности. Можно ли применить вычет 1 млн руб. как физлицо?
Ответ: Да, если ИП докажет, что объект не использовался в бизнесе (письма Минфина № 03-04-05/46224, № 03-11-11/24966).

* — региональные пониженные ставки.

В 2025–2026 годах продажа коммерческой недвижимости может облагаться от 0 % до 30 % налога в зависимости от статуса продавца, срока владения и системы налогообложения. Физлица платят НДФЛ, ИП и компании, налог по выбранному режиму. Самый простой способ налога — дождаться пятилетнего владения, но при необходимости ранней продажи можно уменьшить базу за счёт расходов или налоговых вычетов. Не забудьте подать декларацию до 25 марта и перечислить налог до 15 июля, чтобы избежать штрафов и пени.