Дарение недвижимости – один из самых популярных способов передачи имущества в семье. Однако‚ несмотря на кажущуюся простоту‚ процесс сопровождается рядом налоговых и нотариальных обязательств. В статье подробно рассматриваются:

• какие налоги применяются при дарении недвижимости;
• кто считается близким родственником и какие льготы он получает;
• какие ставки НДФЛ действуют в 2026 году;
• какие документы нужны для оформления дарения;
• какие изменения в законодательстве произошли в 2025‑2026 годах.

Правовая база

Налоговые обязательства при дарении недвижимости регулируются несколькими нормативными актами:

1. Налоговый кодекс РФ (Часть 1‚ ст. 217‑219).
2. Федеральный закон от № 115‑ФЗ «О порядке признания расходов налогоплательщиками в целях налогообложения» (для вычета расходов по уплате государственной пошлины).
3. Федеральный закон от № 184‑ФЗ «О нотариате» (регулирование нотариальных действий).
4. Гражданский кодекс РФ (статьи о дарении).
5. Законопроект‚ принятый в 2026 году‚ о скидке 50 % на государственную пошлину при дарении имущества социально уязвимым гражданам.

Кто считается близким родственником?

Согласно ст. 217 НК РФ‚ близким родственником считается лицо‚ находящееся в одной из следующих категорий:

• супруг (супруга) или зарегистрированный партнер;
• родители‚ дети‚ внуки‚ бабушки и дедушки;
• братья и сестры;
• дедушки и бабушки по линии супругов (т.е. «тёща»‚ «зять» и т.п.).

Если даритель относится к одной из этих групп‚ то получатель не обязан платить НДФЛ с полученного имущества.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при дарении недвижимости

Ставки налога в 2026 году

Как рассчитывается налогная база?

Налоговая база, это разница между рыночной стоимостью недвижимости на момент дарения и её исторической (входной) стоимостью у дарителя‚ если даритель был владельцем более 5 лет. Если срок владения менее 5 лет‚ то в качестве базы берётся полная рыночная стоимость.

Пример расчёта:

1. Рыночная стоимость квартиры – 10 000 000 руб.
2. Входная стоимость (стоимость приобретения дарителем) – 6 000 000 руб.
3. Срок владения более 5 лет → налоговая база = 10 000 000 − 6 000 000 = 4 000 000 руб.
4. Получатель – не родственник‚ налоговая ставка 13 % → НДФЛ = 4 000 000 × 0‚13 = 520 000 руб.

Государственная пошлина при оформлении дарения

Оформление договора дарения недвижимости в России требует уплаты государственной пошлины за регистрацию права собственности в Росреестре. Пошлина составляет 0‚1 % от стоимости недвижимости‚ но не менее 1 000 руб.

С 2026 года действует временная льгота: социально уязвимым гражданам (пенсионерам‚ многодетным семьям) предоставляется скидка 50 % от размера пошлины. Для остальных категорий скидка не применяется.

Пошаговый алгоритм оформления дарения недвижимости

1. Определить статус получателя; Убедиться‚ относится ли он к близким родственникам.
2. Оценить рыночную стоимость объекта. При необходимости привлечь оценщика (особенно если стоимость превышает 2 млн руб.‚ иначе оценка не обязательна).
3. Подготовить договор дарения. Включить:
   • данные сторон (паспорт‚ ИНН);
   • описание недвижимости (адрес‚ кадастровый номер);
   • условия передачи (безвозмездно‚ без ограничения сроков);
   • подписи сторон и печать (если стороны – юридические лица).
4. Нотариальное заверение договора. Нотариус проверяет правоспособность сторон‚ отсутствие ограничений (залог‚ арест) и ставит свою подпись и печать.
5. Оплата государственной пошлины. Платёж производится через банк или онлайн‑сервис. Для льготных категорий применяются соответствующие скидки.
6. Подача документов в Росреестр. Пакет включает:
   • заверенный нотариусом договор дарения;
   • заявление о государственной регистрации права;
   • квитанцию об оплате пошлины;
   • технический паспорт или выписку из ЕГРН;
   • согласие супруга (если объект находится в совместной собственности).
7. Получение выписки из ЕГРН. После регистрации в течение 10‑15 рабочих дней вы получаете новый документ‚ подтверждающий ваше право собственности.

Недавние изменения в законодательстве (2025‑2026)

• 2025 год: Введён порог в 5 лет владения имуществом для снижения налоговой базы (разница между рыночной и входной стоимостью).
• 2026 год: Уточнено‚ что при дарении между близкими родственниками НДФЛ не взимается независимо от стоимости недвижимости.
• 2026 год: Принят законопроект о 50‑процентной скидке государственной пошлины для социально уязвимых получателей (пенсионеры‚ многодетные семьи).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог‚ если я получаю квартиру от родителя?

Нет. Родитель относится к категории «близкий родственник»‚ поэтому НДФЛ не начисляется.

А если я получаю квартиру от друга?

В этом случае налоговая ставка составляет 13 % (для резидентов) или 15 % (для нерезидентов) от налоговой базы.

Как доказать‚ что я являюсь налоговым резидентом?

Налоговый резидент – лицо‚ которое находилось на территории РФ 183 дня и более в течение календарного года. Доказать это можно справкой из налоговой службы‚ копией паспорта с отметкой о регистрации и выпиской из банковских счетов.

Можно ли избежать уплаты государственной пошлины?

Только в случае‚ если получатель подпадает под льготные категории (социально уязвимые граждане) и оформлен соответствующий документ‚ подтверждающий статус.

Что делать‚ если объект находится в совместной собственности супругов?

Необходимо получить согласие второго супруга (супруга/супруга) на передачу его доли. Без согласия сделка будет признана недействительной;

Практический пример

Ситуация: Иван (55 лет) хочет подарить свою квартиру стоимостью 12 млн руб. своей сестре Марии.

1. Сестра – близкий родственник‚ поэтому НДФЛ не начисляется.
2. Для регистрации требуется уплатить государственную пошлину: 0‚1 % от 12 млн = 12 000 руб. (минимум 1 000 руб.).
3. Если Мария является пенсионером‚ она может претендовать на 50 % скидку → 6 000 руб.
4. Иван оформляет договор дарения‚ нотариус заверяет его‚ они платят пошлину‚ подают пакет в Росреестр.
5. Через 12 дней Мария получает выписку из ЕГРН‚ подтверждающую её право собственности.

Дарение недвижимости между родственниками в России – процесс‚ который может быть выполнен без уплаты НДФЛ‚ если обе стороны находятся в категории близких родственников. Тем не менее‚ обязательна уплата государственной пошлины за регистрацию права‚ хотя для социально уязвимых получателей предусмотрены значительные скидки. Тщательное соблюдение процедуры (оценка стоимости‚ нотариальное заверение‚ правильное заполнение документов) позволяет избежать ошибок и штрафных санкций.

Если вы планируете оформить дарение‚ рекомендуется проконсультироваться с юристом‑нотариусом и при необходимости с налоговым консультантом‚ чтобы учесть все нюансы текущего законодательства.