Иностранец продаёт жильё в России
Кто считается нерезидентом
Статус налогового нерезидента РФ определяется количеством дней пребывания в стране за 12 подряд идущих месяцев. Если иностранец провёл менее 183 дней в РФ, он автоматически становится нерезидентом и обязан платить НДФЛ по повышенной ставке.
Налог на доход от продажи
- 30 %, базовая ставка НДФЛ при продаже любой недвижимости нерезидентом;
- 0 % — возможная ставка, если объект находился в собственности ≥ 5 лет (для жилья, приобретённого после ) и применяется льгота п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Как уменьшить 30 %
- Статус резидента — выйти из категории нерезидентов, проведя в РФ ≥ 183 дней в году и подтвердив это документально (штампы в паспорте, миграционный учёт).
- Налоговый вычет, нерезиденту официально не положен вычет в 1 000 000 ₽, но можно оформить сделку через «временного» резидента (например, доверенное лицо), чтобы воспользоваться вычетом.
- Уменьшение на расходы — если до получения статуса нерезидента вы были резидентом и сохранили документы о покупке (ДДУ, чеки, ипотечный договор), можно уменьшить доход на фактические расходы (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Сдача в аренду
Нерезидент, сдающий жильё в России, платит НДФЛ 30 %. С 2025 года он может зарегистрироваться как самозанятый и перейти на профналог 4–6 %, но только если пребывает в РФ ≥ 183 дней в году и получает статус резидента.
Имущественный налог
Иностранцы-владельцы недвижимости в РФ обязаны:
- получить ИНН (в 90 % случаев налоговая сама выдаёт ИНН после регистрации права собственности);
- ежегодно платить 0,1–2 % от кадастровой стоимости (ставка зависит от типа объекта и региона).
Россиянин продаёт жильё за рубежом
Налог в стране нахождения недвижимости
В стране покупки (США, ЕС, Великобритания, ОАЭ и др.) может взиматься:
- Capital Gains Tax (CGT) — налог на прирост капитала;
- Stamp Duty / Transfer Tax — налог на передачу права собственности;
- Annual Property Tax — ежегодный муниципальный налог (0,3–2 %).
Декларирование в России
Россиянин обязан подать 3-НДФЛ в ИФНС по месту регистрации и заплатить НДФЛ 13 % от прибыли, даже если налог уже удержан за рубежом. Чтобы избежать двойного налогообложения, примените:
- Соглашение об избежании двойного налогообложения (у России действуют > 80 договоров).
- Кредит налога — в российскую декларацию вносится сумма, уплаченная за границей, и уменьшает российский НДФЛ.
Пример расчёта
Квартира в Португалии продана за 300 000 €, куплена за 250 000 €, прибыль, 50 000 €. В Португалии удержан налог 28 % (14 000 €). В России НДФЛ составит 13 % (6 500 €). Благодаря соглашению и кредиту налога, к уплате в РФ — 0 €.
Чек-лист для иностранного продавца в России
| Шаг | Что делать | Срок |
|---|---|---|
| 1 | Проверить количество дней пребывания | До 31 декабря 2026 |
| 2 | Получить ИНН (если его нет) | 5 раб. дней после регистрации права |
| 3 | Определить минимальный срок владения | До подписания ДКП |
| 4 | Подать 3-НДФЛ (если срок < 5 лет) | До 30 апреля 2027 |
| 5 | Оплатить НДФЛ | До 15 июля 2027 |
Типовые ошибки и штрафы
- Скрытие статуса нерезидента — штраф 20–40 % от неуплаченного налога и пени.
- Отсутствие ИНН, банк может заблокировать счёт до предоставления ИНН.
- Ложные документы о сроке владения — уголовная статья 198 УК РФ (до 3 лет лишения свободы).
Где получить бесплатную юридическую консультацию
Для упрощения процедур иностранные продавцы могут обратиться:
- nedelkopartners.ru, специалисты по налоговому праву в Москве (бесплатные консультации для нерезидентов).
- ФНС России — офисы «Мои документы» в каждом регионе выдают ИНН и консультируют на английском языке.
Независимо от того, иностранец ли вы в России или россиянин за рубежом, главное — учитывать срок пребывания, владения и международные соглашения. Правильное планирование позволяет снизить налоги до нуля без нарушения закона.