Почему именно сейчас важно обновить знания о налоговых правилах

В первые месяцы 2026 года налог на прибыль организаций в Татарстане упал почти на 24 %, демонстрируя общероссийскую тенденцию к снижению СФР (сальдированный финансовый результат) на 10 % за 9 месяцев 2025-го․ Инвесторам в строительство важно заранее прогнозировать налоговое бремя, чтобы не повторить судьбу тех, кто в 2021 году получил убытки на срочном рынке и не смог их эффективно учесть․

Основные ставки и льготы: что действует в 2026 году

Базовые ставки

• 20 % — федеральная часть налога на прибыль (2 % в Федеральный бюджет + 18 % в региональный)․
• 0–10 % — возможная региональная сниженная ставка для резидентов особых экономических зон и тех, кто реализует инвестпроекты в приоритетных секторах (включая жилое строительство в ряде регионов)․

Инвестиционные налоговые вычеты (ИНВ)

С 2023 г․ действует «инвестиционный вычет» до 90 % капитальных вложений в основные средства, но с ограничениями:

1. объект должен вводится в эксплуатацию не раньше 2027 г․;
2. вычет не может превышать 50 % от суммы начисленного налога на прибыль․

Как учитывать убытки прошлых лет

Опыт клиентов ВТБ Инвестиции показывает: убытки 2021–2025 гг․ можно переносить вперёд без ограничения по срокам, но только в размере 50 % от текущей прибыли в каждом периоде․

Пример: ваше ООО «СтройИнвест» получило прибыль 30 млн руб․ за 2025 г․ и имеет 10 млн руб․ убытков 2021 г․ В 2026 г․ вы вправе уменьшить налоговую базу лишь на 15 млн руб․ (50 % от 30 млн), из них 10 млн — старый убыток, а 5 млн — вычет текущих затрат․

Особенности расчёта при долевом строительстве (ДДУ/ДУ)

Для девелопера-застройщика

• выручка признаётся методом «по факту передачи права собственности» (п․ 3 ПБУ 2/2008);
• затраты распределяются пропорционально площади сданных объектов․

Для инвестора-пайщика кооператива

До момента ввода объекта в эксплуатацию вложения отражаются как «долгосрочные финансовые вложения»; Прибыль (разница между рыночной стоимостью квартиры и суммой взносов) облагается по ставке 13 % (для физлиц) или 20 % (для юрлиц)․

Практический чек-лист: как оптимизировать налог на прибыль в строительстве

1. Проверьте статус объекта․ Если земля относится к территории опережающего развития (ТОР) — подайте заявление на пониженную ставку 5 %․
2. Создайте раздельный учёт․ Для смешанных проектов (аренда + продажа) разведите доходы и расходы, чтобы вычет не «съел» арендную прибыль․
3. Используйте амортизацию․ В 2026 г․ применяется 8-й амортизационный класс (спорное оборудование) со сроком 5–7 лет — ускоренная амортизация помогает быстрее получить вычет․
4. Учитывайте проценты по кредитам․ Если инвестиции финансируются за счёт банков, проценты по рублёвым кредитам > ключевой ставки ЦБ + 1,25 п․п․ не признаются расходами․

Что ждёт инвесторов в 2027–2028 гг․

По данным отраслевых аналитиков, в 2027 г․ планируется:

• повышение региональной части налога на прибыль до 19 % (с 18 %);
• расширение перечня расходов, включаемых в ИНВ, до 95 % капвложений в жилую недвижимость эконом-класса․

Поэтому ключевой совет: закладывайте 1–2 % проектной маржи «на будущее налоговое повышение» при расчётах доходности․