С 1 января 2026 года вступили в силу обновлённые правила налогообложения нового жилья. Ниже — все, что нужно знать о налогах на новый жилой дом: от налога на строительство до налога на владение и продажу.

Какие налоги платит застройщик при строительстве нового дома

Налог на прибыль

• Ставка: 20 % (3 % — федеральный бюджет, 17 % — региональный).
• База: прибыль от продажи квартир и апартаментов в новостройке.
• Уменьшение: застройщик может списать расходы на землю, материалы, проектные и строительно-монтажные работы, проценты по целевым кредитам.

НДС при продаже новостроек

• Ставка: 20 % (с 2026 г., без льгот 10 % для жилья эконом-класса).
• Входной НДС: застройщик вычитает «входной» НДС по счетам подрядчиков и поставщиков.
• Особенность: при реализации долей в долевом строительстве НДС начисляется только на фактически полученные деньги, а не на всю цену договора.

Налог на землю

• Ставка: до 1,5 % кадастровой стоимости участка (зависит от региона).
• Льгота: до сдачи дома в эксплуатацию площадь под строительство не подлежит налогообложению, если участок используется по назначению.

Транспортный налог на спецтехнику

• Ставка: по региональному законодательству (в среднем 5–50 руб. за 1 л.с.).
• Оптимизация: можно оформить спецтехнику на дочернее предприятие-арендатора и использовать упрощёнку 15 % «доходы минус расходы».

Что платит покупатель новой квартиры

Нет налога на покупку

При приобретении новой квартиры в 2026 году покупатель не платит прямой налог на покупку. Единственная «налоговая» нагрузка, это госпошлина за регистрацию права собственности:

• 2 000 руб., для физлиц;
• 22 000 руб. — для юрлиц.

Налог на имущество

• База: кадастровая стоимость квартиры.
• Ставка: до 0,1 % для объектов до 300 м² (по каждому региону своя шкала).
• Льгота: 20 м² на человека не облагаются налогом (например, квартира-студия 32 м² — налог только с 12 м²).

Возврат НДФЛ при покупке новостройки

Физическое лицо может вернуть 13 % от стоимости квартиры, но не более 260 000 руб. (13 % от 2 млн руб.).

1. Сумму можно получить по факту передачи ключей (ДДУ) без ожидания госрегистрации.
2. Если квартира куплена в ипотеку, ещё 390 000 руб. возвращаются по процентам (13 % от 3 млн руб.).

Налог при продаже нового жилого дома (доли в нём)

НДФЛ при продаже квартиры

• Ставка: 13 % для резидентов РФ, 30 % для нерезидентов.
• Освобождение: если владение ≥ 5 лет (для квартир, полученных после ).
• Сокращение базы: можно вычесть либо 1 000 000 руб., либо фактические расходы на покупку (что выгоднее).

Упрощёнка для физлиц-инвесторов

Если квартира оформлена на ИП на УСН 6 %, то при продаже достаточно заплатить 6 % от выручки без НДФЛ.

Калькулятор налога на новый жилой дом

Пример расчёта для застройщика и покупателя:

Застройщик

• Выручка от продажи 100 квартир: 500 000 000 руб.
• Себестоимость (земля + стройка): 350 000 000 руб.
• Налог на прибыль: (500 000 000 – 350 000 000) × 20 % = 30 000 000 руб.
• НДС: 500 000 000 × 20/120 = 83 333 333 руб. минус входной НДС 58 333 333 руб. = 25 000 000 руб.

Покупатель

• Кадастровая стоимость квартиры 5 000 000 руб.
• Налог на имущество: 5 000 000 × 0,1 % = 5 000 руб./год.
• Возврат НДФЛ: 260 000 руб. (если официальный доход ≥ 2 млн руб.).

Типичные ошибки и как их избежать

1. Не оформлять акт приёма-передачи. Без акта нельзя подтвердить право на имущественный вычет.
2. Не вносить изменения в ЕГРН вовремя. Это приводит к начислению земельного налога на застройщика без льготы.
3. Покупать квартиру у юрлица без НДС. Если договор с юрлицом, но без НДС, налоговая может «дооценить» квартиру и потребовать 20 % сверху.
4. Не учитывать льготу на материнский капитал. Если часть суммы оплачена маткапиталом, вычет предоставляется только на остальные деньги.

Чек-лист по налогам на новый жилой дом (2026)