Дата публикации: 19 апреля 2026 г. 21:02:20

Что подразумевается под «налогом на новые жилые дома»?

В российском налоговом законодательстве налог на имущество физических лиц (Налог на имущество) применяется к любой недвижимости, зарегистрированной в праве собственности, в т.ч. к новым жилым домам – как к отдельным квартирам, так и к целым многоквартирным зданиям. Для новых объектов часто используется повышенный коэффициент, который учитывает их рыночную стоимость и потенциальный доход от сдачи в аренду.

Текущая нормативно‑правовая база

• Федеральный закон № 131‑ФЗ «О налоге на имущество физических лиц» определяет базу расчёта – кадастровую стоимость недвижимости.
• Ставка налога устанавливается региональными властями, но ограничена федеральным максимумом (0,1 % от кадастровой стоимости для жилых помещений).
• На данный момент в расчёт не входит количество объектов, принадлежащих одному собственнику.

Предлагаемые изменения: почему налог может вырасти?

В 2026 году в нескольких регионах и на федеральном уровне обсуждается ряд инициатив, направленных на увеличение доходов бюджетов за счёт собственников нескольких квартир и дорогой недвижимости.

Повышающий коэффициент для владельцев трёх и более квартир

Согласно материалам Сибдома и Forbes, Союз финансистов России предлагает ввести повышающий коэффициент к налогу на имущество в части, где совокупная кадастровая стоимость всех квартир собственника превышает установленный порог (предположительно от 100 млн рублей).

Учет кадастровой стоимости вместо рыночной цены

В рамках реформы также рассматривается возможность повышения кадастровой цены до уровня рыночной, что автоматически увеличит налоговую базу (Сибдом, 2026).

Вычеты по НДФЛ

Для собственников, официально декларирующих доход от аренды, планируется вводить налоговый вычет по НДФЛ, чтобы смягчить рост нагрузки (HARANT, 2026).

Как будет рассчитываться налог на новые жилые дома?

1. Определение кадастровой стоимости – проводится Росреестром, может быть скорректирована до рыночных цен.
2. Суммирование стоимости – если у собственника 3 и более объектов, считается совокупная кадастровая стоимость.
3. Применение базовой ставки – до 0,1 % от кадастровой стоимости (в зависимости от региона).
4. Проверка порога – если совокупная стоимость превышает установленный лимит, к части стоимости, превышающей лимит, применяется повышающий коэффициент (предлагается от 1,5 до 2,0, точные цифры ещё не утверждены).
5. Вычет по НДФЛ – собственники, уплачивающие налог с дохода от аренды, могут получить часть суммы налога в виде вычета.

Плюсы и минусы предложенных нововведений

Как подготовиться собственникам новых жилых домов?

• Проверьте кадастровую стоимость всех своих объектов через портал Росреестра. При необходимости подайте заявку на её пересмотр.
• Соберите документы о доходах от аренды и начните подавать декларацию по НДФЛ, чтобы иметь право на вычеты.
• Сценарный расчёт – используйте онлайн‑калькуляторы, учитывающие потенциальный повышающий коэффициент, чтобы понять, насколько возрастёт налог.
• Консультация с налоговым юристом (например, у специалистов, упомянутых в HARANT), поможет подобрать оптимальную структуру владения (ООО, ИП, совместное владение).
• Рассмотрите продажу части недвижимости или её переоформление в совместную собственность, если налоговая нагрузка станет непосильной.

Инициативы по повышению налога на новые жилые дома и, в частности, на собственников трёх и более квартир, направлены на закрытие «серого» рынка аренды и увеличение доходов регионов. Основные изменения – это ввод повышающего коэффициента при превышении определённого порога совокупной кадастровой стоимости и возможность получения вычетов для тех, кто официально декларирует доход от аренды.

Для владельцев недвижимости важно уже сейчас:

1. Уточнить кадастровую стоимость всех объектов;
2. Начать официально декларировать арендные доходы;
3. Провести предварительный расчёт налоговой нагрузки с учётом возможного коэффициента;
4. Получить профессиональную юридическую поддержку.

Только так можно минимизировать финансовый шок и превратить новые налоговые правила в инструмент для более прозрачного и выгодного управления своей недвижимостью.

Источник информации: Сибдом, 31 март 2026; Forbes, 25 март 2026; HARANT, 25 март 2026.