В 2026 году правила расчёта и уплаты налога с продажи новых квартир, находящихся в собственности менее трёх лет, остаются жёсткими. Ниже — подробный разбор, как рассчитать сумму к уплате, когда подать декларацию и как законно сократить НДФЛ.

Когда возникает обязанность платить налог

Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1) устанавливает минимальный срок владения недвижимостью, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ:

• 3 года — если квартира:
  • получена по наследству или дару от близкого родственника;
  • передана в приватизацию;
  • передана по договору пожизненного содержания;
  • является вашим единственным жильём (включая долю).
• 5 лет — во всех остальных случаях (в т.ч. при покупке на первичном рынке).

Отсчёт срока ведётся с даты регистрации права собственности в Росреестре, а не с даты подписания договора долевого участия или акта приёма-передачи.

Как рассчитать налог

Формула:

НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 ₽ либо расходы на покупку) × 13%

Пример 1. Без документов о расходах

Квартира куплена в 2024 году за 6 млн ₽ и продана в 2026 за 7 млн ₽. Правоустанавливающие документы сохранились.

• Налогооблагаемая база: 7 млн − 6 млн = 1 млн ₽
• НДФЛ: 1 млн × 13 % = 130 000 ₽

Пример 2. Нет документов о расходах

Квартира продана за 5 млн ₲, чеков и договоров нет.

• Вычитаем фиксированный вычет 1 млн ₽: 5 млн − 1 млн = 4 млн ₽
• НДФЛ: 4 млн × 13 % = 520 000 ₽

Сроки сдачи и уплаты

1. Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Уплата налога — до 15 июля того же года.

Если продажа состоялась в 2026 году, декларацию подаём до , оплату, до .

Как законно не платить или уменьшить налог

Дождаться минимального срока

Если вы владеете квартирой менее 3 лет, но она является вашим единственным жильём, можно продать её без НДФЛ уже через 36 месяцев владения.

Получить имущественный вычет на покупку нового жилья

Если одновременно с продажей вы покупаете новую квартиру, можно заявить вычет до 260 000 ₽ (максимум 2 млн ₽ × 13 %) и зачесть его взаимозачётом с налогом с продажи.

Использовать вычет на расходы на покупку и отделку

К расходам можно отнести:

• цена по ДДУ;
• отделка и ремонт (с чеками и актами);
• проценты по ипотеке (если жильё в ипотеке).

Льготы для многодетных семей

Семьи с ≥ 2 детьми освобождаются от НДФЛ, если:

• продают квартиру и в тот же год покупают новую;
• площадь новой квартиры ≥ прежней;
• дети — несовершеннолетние или студенты очной формы до 24 лет.

Что грозит за неуплату

• 20 % от суммы неуплаченного налога — штраф по ст. 122 НК РФ.
• Пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
• Блокировка счетов и списание средств через службу судебных приставов.

Перед продажей проверьте дату регистрации права собственности, сохраните все чеки и договоры, а при необходимости заранее проконсультируйтесь с налоговым юристом или ФНС. Тогда сделка пройдёт без лишних расходов и рисков.