04 апреля 2026 г.

Содержание

1. Почему «три года» стали ключевым сроком
2. Когда квартира считается «единственной» и почему это важно
3. Как рассчитать налог, если 3-летний срок ещё не прошёл
4. Пошаговая инструкция по заполнению 3-НДФЛ при одновременной продаже и покупке
5. Частые ошибки и как их избежать
6. Календарь сдачи отчётности и уплаты налогов в 2026 году

Почему «три года» стали ключевым сроком

С 01 января 2020 г. в Налоговом кодексе РФ действует пониженный минимальный срок владения для единственного жилья, 3 года вместо прежних 5 лет.

Условия освобождения от НДФЛ по 3-летнему сроку:

• квартира является единственным объектом недвижимости налогоплательщика на момент продажи;
• в течение 90 дней до и после продажи у вас не появляется другой объект недвижимости;
• жилье приобретено после 01 января 2016 г.

Исключения: квартиры, полученные по наследству, в дар от близких родственников, при приватизации или по договору ренты, освобождаются от НДФЛ уже через 3 года независимо от количества объектов в собственности.

Когда квартира считается «единственной» и почему это важно

Пример из жизни:

Ситуация: Вы купили квартиру в сентябре 2021 г. и продали её в октябре 2024 г. Минимальный срок владения (3 года) уже истёк. Одновременно, в августе 2024 г., вы приобрели новое жильё, куда планируете переехать.

Результат: Налог не начисляется, поскольку на момент продажи старая квартира всё ещё считалась единственной.

Правило «90 дней»:

1. Если новая квартира куплена не ранее 90 дней до продажи старой, старая квартира остаётся «единственной».
2. Если куплена позже продажи, но в течение 90 дней, налог также не взимается.

Как рассчитать налог, если 3-летний срок ещё не прошёл

Базовая формула

НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 ₽ или фактические расходы) × 13 % (или 15 %)

Как уменьшить базу

• Вычет 1 000 000 ₽ — фиксированный вычет, если расходы подтвердить нельзя (например, квартира получена в дар от неблизкого родственника).
• Расходы на покупку — приводите договор купли-продажи, выписку из ЕГРН и платёжные документы.
• Зачёт при покупке новой квартиры — если в том же году вы купили другое жильё, можете зачесть имущественный вычет (до 2 000 000 ₽).

Пример расчёта

Евгений продал в 2025 г. квартиру за 3 000 000 ₽, полученную в 2022 г. в дар от дяди (не является близким родственником). Расходы подтвердить нельзя.

Налог: (3 000 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 13 % = 260 000 ₽

Если Евгений в 2025 г. купит новую квартиру (например, за 4 000 000 ₽), он может зачесть вычет 2 000 000 ₽ и получить к возврату 260 000 ₽, полностью перекрыв НДФЛ.

Пошаговая инструкция по заполнению 3-НДФЛ при одновременной продаже и покупке

Шаг 1. Готовим документы

• Договор купли-продажи продаваемой квартиры (копия).
• Документы о расходах (если применяете вычет по расходам).
• Договор покупки новой квартиры + платёжные поручения.
• Кадастровые паспорта обеих квартир.

Шаг 2. Открываем 3-НДФЛ

Заполнение доступно:

• в Личном кабинете налогоплательщика;
• через программу «Декларация» на сайте ФНС;
• на бумаге, в пустых ячейках ставьте прочерк.

Шаг 3. Ключевые разделы

Шаг 4. Подаём декларацию

• Электронно, до 30 апреля 2026 г. включительно.
• По почте — заказным письмом с уведомлением.
• Лично — в налоговую по месту жительства.

Частые ошибки и как их избежать

Календарь сдачи отчётности и уплаты налогов в 2026 году

• 30 апреля 2026 г; — последний день подачи 3-НДФЛ за 2025 г.
• 15 июля 2026 г. — крайний срок уплаты налога по декларации.
• До 15 июля 2026 г., подача заявления на зачёт излишне уплаченного НДФЛ при покупке новой квартиры.

Лайфхак: Если вы купили новое жильё в 2025 г., но ещё не получили вычет, укажите его в декларации 2025 г. — переплата вернётся в течение 3-4 месяцев после камеральной проверки.

Проверьте даты: от даты регистрации права в ЕГРН до даты продажи должно пройти не менее 3 лет.
Храните документы: договоры, чеки, выписки — база для вычетов.
Не откладывайте: чем раньше подготовите декларацию, тем меньше риск ошибок и пеней.

Если остались вопросы, задайте их онлайн в ФНС России или через сервис «Мой налоговый кабинет»;