С 1 января 2026 года в России вступает в силу сразу несколько законодательных изменений‚ которые напрямую заденут владельцев недвижимости — в т․ч․ иностранцев․ Граждане Казахстана‚ владеющие или планирующие приобрести квартиры в России‚ должны учитывать новые ставки НДФЛ‚ обновлённые правила расчёта налога на имущество и возможные дополнительные сборы при множественном владении жильём․ Ниже — подробный разбор всех нюансов․
Ключевые изменения-2026 кратко
- НДС вырос с 20 % до 22 % (косвенно влияет на цену новостроек)․
- Налог на имущество физлиц теперь рассчитывается только по кадастровой стоимости без «пятилетнего» переходного периода․
- Введён «множественный коэффициент» для владельцев 3+ объектов недвижимости․
- НДФЛ для нерезидентов-продавцов повышен до 30 % (вместо прежних 20 %)․
Кто считается налоговым резидентом
Основной критерий, 183 дня фактического пребывания на территории России в течение любых подряд идущих 12 месяцев․ Если гражданин Казахстана находится в РФ меньше 183 дней‚ он считается нерезидентом‚ и на него распространяются повышенные ставки при продаже недвижимости․
Налог на имущество (ежегодный)
Как рассчитывается
В 2026 году власти окончательно отказались от инвентаризационной оценки․ База — кадастровая стоимость на 1 января отчётного года․
Базовые ставки
- 0‚1 %, квартиры‚ комнаты‚ МКД‚ гаражи․
- 2 % — объекты свыше 300 млн руб;
- 0‚5 % — прочие объекты․
Множественный коэффициент
Для тех‚ у кого в собственности 3 и более квартир‚ регионы могут увеличить ставку до 0‚5 % (в 2–5 раз выше базовой)․ Конкретный размер устанавливают субъекты РФ; Москва и Санкт-Петербург уже подтвердили введение коэффициента 0‚3 %․
Как платить
- Формирует ФНС России и до 1 ноября направляет уведомление по адресу (российской регистрации либо адресу‚ указанному в налоговой)․
- Оплатить нужно до 1 декабря 2026 года․
- При отсутствии российской регистрации уведомление отправляется через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog․ru или через представителя․
НДФЛ при продаже квартиры
| Статус владельца | Ставка НДФЛ при продаже | Минимальный срок владения для освобождения |
|---|---|---|
| Резидент РФ | 13 % | 3 года (если квартира получена по ДДУ‚ наследству‚ дарению от близкого родственника); 5 лет — во всех остальных случаях․ |
| Нерезидент РФ | 30 % | Льготный срок не применяется — налог платится всегда․ |
Двойное гражданство и договор об избежании двойного налогообложения
Между Россией и Казахстаном действует Договор ЕАЭС и Соглашение об избежании двойного налогообложения от 1996 г․:
- Налог на имущество платится только в России‚ поэтому в Казахстане повторно не облагается․
- НДФЛ при продаже можно зачесть в Казахстане при предъявлении российской налоговой декларации и квитанции․ Для этого подаётся заявление о зачёте налога в местный орган государственных доходов․
Что делать‚ если квартира сдана в аренду
Доходы от аренды подлежат НДФЛ:
- Резидент — 13 % (можно выбрать ПСН — патент‚ если регион разрешил)․
- Нерезидент — 30 %․
Важно: налоговый агент (арендатор) должен удержать и уплатить налог‚ но на практике почти все договоры заключаются так‚ что обязанность возлагается на собственника․
Этап-за-этапом: как гражданину Казахстана оплатить налог на квартиру
- Получите ИНН РФ (через МФЦ или консульство при наличии доверенности)․
- Зарегистрируйтесь на сайте service․nalog․ru со статусом «иностранный пользователь»․
- Дождитесь уведомления в личном кабинете или по почте․
- Оплатите любым из способов:
- Онлайн-банкингом Kazakhstan’s Halyk Bank → «Платежи в РФ»;
- Картой Visa/MasterCard на nalog․ru;
- Через партнёрские пункты CONTACT‚ Юнистрим․
- Сохраните квитанцию — она понадобится для зачёта в Казахстане;
Льготы и исключения
- 20 кв․ м на квартиру — вычет‚ который автоматически применяется при расчёте налога․
- Инвалиды I/II группы‚ ветераны ВОВ‚ участники ликвидации ЧАЭС могут не платить налог на один объект каждого типа (квартира‚ гараж‚ дача)․
- Граждане Казахстана‚ имеющие вид на жительство РФ‚ получают те же льготы‚ что и российские резиденты․
Чек-лист для владельца квартиры из Казахстана
☐ Уточнил статус резидентства на 2026 год․
☐ Проверил кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте․
☐ Подсчитал‚ сколько объектов недвижимости у меня в собственности (3+?)․
☐ Открыл личный кабинет на nalog․ru и привязал эл․ почту․
☐ До 1 декабря 2026 г․ оплачу налог и сохраню чек․
☐ При продаже учту 30 % НДФЛ‚ если нерезидент․
Подводим итог
Несмотря на повышение налоговой нагрузки‚ основные механизмы остаются прозрачными․ Гражданам Казахстана достаточно следить за количеством объектов‚ правильно определять свой статус резидента‚ своевременно получать ИНН и пользоваться налоговым договором между странами‚ чтобы избежать двойного налогообложения․ При любых сложностях разумно обратиться к российскому налоговому представителю или казахстанскому бухгалтеру‚ имеющему сертификат ACCA или диплом ЦФТ РФ․