С 19 апреля 2026 года в России действуют обновлённые правила‚ касающиеся обложения налогом жилья‚ приобретённого в ипотеку․ Ниже ‒ структурированное руководство: кто платит‚ кто освобождён‚ какие вычеты полагаются‚ как не ошибиться в расчётах и документах․

Когда возникает обязанность платить налог на имущество

Статья 400 НК РФ чётко формулирует: с момента регистрации права собственности (доли в квартире) физлицо становится плательщиком налога на имущество․ Форма приобретения ‒ собственные средства или ипотека ‒ значения не имеет․

• Ипотечный договор не освобождает от налога‚ но даёт право на дополнительные вычеты․
• Даже если квартира находится в залоге у банка‚ налоговое уведомление приходит на покупателя (дольщика)‚ а не на кредитора․

Как рассчитывается налог: база‚ ставки‚ сроки

Налоговая база

С 2015 года в большинстве регионов применяется кадастровая стоимость․ В 2026-м она актуализирована по данным Росреестра на ․ Если в регионе сохранён переходный период‚ налог считают по формуле:

Сумма налога = (кадастровая стоимость – налоговый вычет 20 м²) × ставка × доля в праве․

Ставки регионов (примеры 2026 г․)

• Москва‚ Санкт-Петербург‚ МО‚ ЛО — 0‚1 % для квартир до 10 млн ₽;
• Регионы 2-й группы (Новосибирск‚ Краснодар) — 0‚1–0‚3 %;
• При кадастровой стоимости выше 10 млн ₽ ставка может доходить до 0‚3 %․

Срок уплаты

Уведомление ФНС приходит до 1 ноября 2026 года․ Оплатить нужно до 1 декабря 2026 года․

Льготы и освобождения

Федеральный перечень (ст․ 407 НК РФ) действует и для ипотечных квартир:

1. 20 м² на собственника не облагаются налогом;
2. Пенсионеры‚ инвалиды I/II группы‚ участники ВОВ‚ чернобыльцы — полностью освобождены от налога на одну квартиру;
3. Многодетные семьи могут получить дополнительный вычет 5 м² на каждого ребёнка (закон 382-ФЗ в редакции 2025 г․)․

⚠️ Чтобы воспользоваться льготой‚ нужно до 1 ноября 2026 года подать заявление в личном кабинете ФНС или через МФЦ․

Имущественный вычет при покупке

При покупке квартиры в ипотеку можно вернуть до 650 000 ₽ в виде возврата НДФЛ:

• 260 000 ₽ — вычет за саму квартиру (13 % от 2 млн ₽);
• 390 000 ₽ — вычет за уплаченные проценты (13 % от 3 млн ₽)․

Кто имеет право

• Работающие граждане РФ‚ официально платящие НДФЛ 13 %;
• Самозанятые на льготных режимах (4 %/6 %) не могут получить вычет․

Пошаговая инструкция

1. Собрать пакет документов:
   • ДКП или ДДУ + акт приёма-передачи;
   • Справка 2-НДФЛ за 2025 год;
   • Выписка ЕГРН с указанием доли;
   • Справка из банка о процентах за 2025 г․
2. Подать декларацию 3-НДФЛ онлайн в Личном кабинете налогоплательщика или через «Госуслуги» до 30 апреля 2026 года․
3. Ожидать возврат средств: ФНС перечислит деньги на карту в течение 4 месяцев․

Особенности долевой собственности

Согласно письму ФНС от № БС-3-21/1251‚ доля в квартире, самостоятельный объект․ Каждый собственник платит налог пропорционально своей доле и имеет отдельный лимит вычета 2 млн ₽ и 3 млн ₽ на проценты․

Квартира в наследство или дар

Если ипотечная квартира получена по наследству‚ налог на факт получения не начисляется․ Однако новый собственник продолжает платить ежегодный налог на имущество на общих основаниях․

Частые ошибки

• Не подать заявление на льготу, ФНС применит ставку без вычета․
• Забыть вычет по процентам — можно подать задним числом‚ но не более чем за 3 предыдущих года (доходы 2023–2025 гг․)․
• Не обновить адрес проживания — уведомление может прийти на старую прописку․

Полезные ссылки

• Личный кабинет налогоплательщика ФНС
• Госуслуги (оформление вычетов онлайн)
• Получение выписки ЕГРН

Резюме: приобретение квартиры в ипотеке в 2026 году не освобождает от ежегодного налога на имущество‚ но открывает дорогу к максимальному возврату НДФЛ в 650 000 ₽․ Чтобы не переплатить и не упустить льготы‚ вовремя подайте документы и следите за уведомлениями ФНС․