Каждый год тысячи бывших россиян, живущих за границей, сталкиваются с вопросом: «Нужно ли платить налог на квартиру в России, если я нерезидент?» С 1 января 2026 года правила изменились: появились новые ставки, льготы и важные нюансы, которые могут сэкономить или, наоборот, «съесть» до 30 % от суммы сделки․ Ниже ‒ подробная инструкция, как действовать, чтобы не переплатить․

Что такое налоговое резидентство и почему это важно

Статус налогового резидента РФ определяется по количеству дней, проведённых в России в течение календарного года․ Если вы находились в стране:

• 183 дня и более – вы резидент, НДФЛ при продаже недвижимости составляет 13 %, действуют вычеты и льготные сроки владения․
• менее 183 дней – нерезидент, ставка НДФЛ вырастает до 30 %, налоговые вычеты не применяются, а «минимальный срок владения» (3 или 5 лет) игнорируется․

Ключевой момент: статус проверяется на 31 декабря того года, в котором вы получили деньги․ Пример: если квартира была продана в ноябре 2023 г․, а деньги поступили в январе 2024 г․, то важно, были ли вы резидентом именно ․ Если на эту дату вы уже выехали и стали нерезидентом – налог 30 %․

Основные налоги, которые платит нерезидент

НДФЛ при продаже квартиры

Когда можно не платить 30 %?

• С 1 января 2026 года нерезиденты освобождаются от НДФЛ, если имущество находилось в собственности более 3 лет (квартиры, полученные по договору купли-продажи) или более 5 лет (по договору участия в долевом строительстве)․
  Источник: письмо ФНС России № ЕД-4-7/249@ от ․
• Во всех остальных случаях – 30 % с полной суммы дохода без вычетов․

Налог на имущество и земельный налог

Независимо от статуса нерезидент платит:

• налог на имущество физлиц – до 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости;
• земельный налог – ставки устанавливают муниципалитеты (0,3 % для ИЖС, 1,5 % для прочих земель)․

Срок уплаты – до 1 декабря следующего года (для 2025 г․ – до )․

Пошаговый алгоритм: как нерезиденту продать квартиру в России и оплатить налог

1. Подготовьте документы:
   • Свидетельство о праве собственности/ЕГРН․
   • Договор купли-продажи․
   • Документы, подтверждающие нерезидентство (загранпаспорт с штампами, регистрация в другой стране)․
2. Определите срок владения:
   • Если > 3/5 лет – подайте заявление в ФНС о нулевом НДФЛ․
   • Если срок меньше – рассчитайте налог по 30 %․
3. Рассчитайте сумму налога:
   
   Формула: НДФЛ = Стоимость по договору × 30 %
   
   Пример: продажа за 5 000 000 ₽ → 5 000 000 × 30 % = 1 500 000 ₽․
4. Заполните декларацию 3-НДФЛ:
   • Если квартиру продали в 2025 г․, сдайте декларацию до 30 апреля 2026 г․
   • Оплатите налог до 15 июля 2026 г․
5. Уплатите налог:
   • Через личный кабинет нерезидента на сайте lkfl․nalog․ru․
   • В российском банке, имея ИНН и реквизиты ФНС, либо через доверенное лицо․

Как снизить налог: 3 легальных способа

1. Получите статус резидента – вернитесь в Россию и проживите 183+ дней в году продажи․
2. Дождитесь 3/5 лет владения – воспользуйтесь новой льготой 2026 года․
3. Оформите дарение близкому родственнику-резиденту, а затем пусть он продаёт квартиру по ставке 13 % с вычетами․
   Важно: дарение нерезиденту облагается НДФЛ 13 %, если стоимость > 1 000 000 ₽․

Частые ошибки

• «Срок владения 5 лет – значит, налог 0 %» – неверно: срок учитывается только если вы резидент на 31 декабря․
• «Продал по переуступке в 2023 г․, деньги в 2024 г․ – применяю старую ставку» – ставка определяется по статусу на ․
• «Оплатил налог в другой стране – значит, в России не плачу» – Россия не всегда учитывает уплату за рубежом: проверьте соглашение об избежании двойного налогообложения․

Шпаргалка: ключевые даты 2026 года