Квартира в России может принадлежать как россиянину, так и гражданину любой другой страны.
Наличие иностранного паспорта не освобождает от налогов, но вносит ряд особенностей в порядок их уплаты.
Ниже — самый актуальный и подробный разбор того, какие налоги, когда и в каком размере должен платить иностранец,
если у него есть квартира в Российской Федерации.

Кто считается иностранцем-нерезидентом и почему это важно

Для российского налогового законодательства не имеет значения гражданство, а имеет значение налоговый статус:

• Резидент РФ — физическое лицо, которое находилось на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд.
• Нерезидент РФ, все остальные, в т.ч. граждане других государств, проводящие менее 183 дней в году в России.

Статус определяется на дату получения дохода (например, даты продажи квартиры).
Скрыть или «подкорректировать» количество дней не получится: ФНС видит все пересечения границы по базе пограничного контроля.

Основные налоги на квартиру для иностранцев

Налог на имущество физических лиц

Платят все собственники, независимо от гражданства и статуса.

• База — кадастровая стоимость объекта (указана в выписке ЕГРН).
• Ставки — от 0,1 % до 2 %, устанавливаются муниципалитетом.
• Срок уплаты — до 1 декабря года, следующего за отчётным.

Пример: кадастровая стоимость квартиры в Москве, 10 000 000 ₽, ставка 0,1 %.

НДФЛ при продаже квартиры

а резидент — от 0 до 910 000 ₽ (13 % от разницы между ценой продажи и покупки или 1 млн вычетом).

НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

• Резиденты: 13 % (декларация 3-НДФЛ);
• Нерезиденты: 30 %, возможность стать самозанятым отсутствует — режим «Самозанятый» доступен только резидентам РФ.

Налоговые льготы и способы снижения налога

1. Минимальный срок владения.
   Если квартира находилась в собственности:
   • Минимум 3 года — при получении по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации, договору ренты.
   • Минимум 5 лет — во всех остальных случаях, только для резидентов.

   При соблюдении срока резидент освобождается от НДФЛ, нерезидент — нет.

2. Двойное налогообложение.
   Если между Россией и страной гражданства подписано соглашение об избежании двойного налогообложения,
   можно зачесть российский налог при уплате налога в своей стране (и наоборот).
3. Изменение статуса перед сделкой.
   Некоторые нерезиденты специально «выдерживают» 183 дня в России и получают статус резидента,
   чтобы снизить ставку с 30 % до 13 %.

Пошаговая инструкция для иностранца: как заплатить налог

Шаг 1. Получить ИНН

Без российского ИНН нельзя подать декларацию.
Оформляется через ФНС: лично или через МФЦ (паспорт + нотариально заверенный перевод).

Шаг 2. Зарегистрироваться в личном кабинете налогоплательщика

Требуется упрощённая электронная подпись (ЕСИА) или личное обращение в налоговую.

Шаг 3. Подать декларацию 3-НДФЛ

• Срок — до 30 апреля года, следующего за годом продажи или получения дохода.
• Способы подачи:
  • онлайн через личный кабинет;
  • по почте заказным письмом;
  • лично в налоговой по месту нахождения квартиры.

Шаг 4. Оплатить налог

Срок — до 15 июля. Реквизиты счёта указаны в квитанции, пришедшей после приёма декларации.

Что будет, если не платить

• Пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки (≈ 9 % годовых в 2025 г.).
• Штраф — 20 % от неуплаченной суммы, при умышленном занижении — 40 %.
• Арест счетов и имущества через суд.

Примеры из практики

Пример 1. Китайский гражданин продал квартиру в Москве через 2 года владения (нерезидент)

Цена продажи 12 000 000 ₽. Налог: 12 000 000 × 30 % = 3 600 000 ₽.
Ни вычетов, ни расходов учесть нельзя.

Пример 2; Гражданка Франции купила квартиру в Подмосковье и сдаёт её в аренду (нерезидент)

Доход 60 000 ₽ в месяц. Годовой доход 720 000 ₽.
Налог: 720 000 × 30 % = 216 000 ₽;

Частые вопросы

• Может ли иностранец не платить налог на имущество?
  Нет. Даже если он живёт в другой стране, налог начисляется автоматически.
• Нужно ли уведомлять ФНС о покупке квартиры?
  Нет, сведения поступают из Росреестра.
  Однако если вы впервые получили объект, можно подать сообщение о наличии объектов через форму ФНС (Приказ ЕД-7-21/1250@).
• Можно ли оформить квартиру на фирму-нерезидента?
  Можно, но налоговая ставка по прибыли составит 20 %, плюс возможны сложности с валютным контролем.

Чек-лист для иностранца-владельца квартиры в России

1. Получил ИНН.
2. Проверил кадастровую стоимость и ставку налога на имущество.
3. Настроил уведомления в личном кабинете ФНС (всё придёт автоматически).
4. Если планирую продать:
   • оцениваю, успею ли набрать 183 дня в РФ;
   • готовлю документы на покупку для зачёта расходов (если стану резидентом);
   • считаю налог в обоих случаях (30 % vs 13 %).
5. Если сдаю в аренду, откладываю 30 % дохода на налог.

Грамотное планирование статуса и сроков владения позволяет законно сократить налоговую нагрузку в разы.