По состоянию на 19 апреля 2026 года
Оглавление
- Ключевые изменения 2025–2026 гг.
- Новая шкала для многоквартирных владельцев
- НДФЛ при продаже квартиры 2026: подводные камни
- Налог на имущество при УСН: упрощёнка ≠ освобождение
- Авансовые платежи: что делать‚ если итоговый налог «минус»
- Частные случаи: Лариса Долина‚ «спорные» квартиры и другие
- Чек-лист для собственника квартиры
В 2025–2026 годах российское законодательство о налоге на имущество физлиц и организаций претерпело существенные изменения. Главные тренды:
- усиление прогрессивности (чем больше объектов и выше кадастровая стоимость‚ тем выше ставка);
- автоматический расчёт налога ФНС по данным Росреестра и банков (режим АУСН расширяется);
- жёсткий контроль за «серыми» схемами продажи/дарения недвижимости.
Ключевые изменения 2025–2026 гг.
Повышение базовых ставок
| Кадастровая стоимость 1 кв. м | До 2024 г. | С 2025 г. | С 2026 г. |
|---|---|---|---|
| до 100 000 ₽ | 0‚1 % | 0‚1 % | 0‚1 % |
| 100 000–300 000 ₽ | 0‚15 % | 0‚2 % | 0‚3 % |
| свыше 300 000 ₽ | 0‚3 % | 0‚5 % | 0‚7 % |
Коэффициент «трёх квартир»
Если у физлица три и более квартиры и суммарная кадастровая стоимость объектов превышает 10 млн ₽‚ применяется повышающий коэффициент 1‚9.
Формула: Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × 1‚9
Отмена льгот ИП на собственную недвижимость
Ранее ИП на спецрежимах могли не платить налог на недвижимость‚ используемую в бизнесе. С 2025 года льгота отменена полностью. Исключение — объекты‚ внесённые в перечень п. 4 ст. 346.43 НК РФ (малые инновационные предприятия).
Новая шкала для многоквартирных владельцев
Пример расчёта:
- 3 квартиры: 3‚2 млн ₽ + 4‚5 млн ₽ + 3‚8 млн ₽ = 11‚5 млн ₽.
- Коэффициент 1‚9 применяется ко всем квартирам‚ а не только к «лишней».
НДФЛ при продаже квартиры 2026
Налоговая база
Доход облагается по ставке:
- 13 % — для резидентов до 5 млн ₽;
- 15 %, свыше 5 млн ₽;
- 30 % — для нерезидентов.
Минимальный налог «1 рубль»
Если после вычета расходов (покупка‚ ремонт‚ проценты) получается убыток‚ в декларацию всё равно вставляется минимальный налог 1 ₽. При этом ранее уплаченные авансы не засчитываются‚ их можно вернуть только через заявление о зачёте/возврате (ст. 78 НК РФ).
Срок владения
Без НДФЛ продаёте квартиру‚ если она у вас:
- ≥ 3 года — получена по договору дарения/наследства от близкого родственника‚ приватизация;
- ≥ 5 лет — в остальных случаях.
Налог на имущество при УСН
Упрощёнщики платят только по объектам из кадастрового перечня (торгово-административные центры‚ офисы). Квартира в жилом фонде не облагается‚ если:
- в кадастровой выписке вид «жилое помещение»;
- не используется в предпринимательской деятельности (аренда).
Авансовые платежи: что делать с «минусом»
- Если после 1 квартала‚ 6 и 9 месяцев вы платили авансы‚ а итоговый налог 0‚ подайте в ИФНС заявление о зачёте (форма 1150056).
- Максимальный срок возврата — 1 месяц со дня подачи заявления.
- При продаже квартиры физлицом авансы по налогу на прибыль не пересекаются с НДФЛ. Это разные бюджетные коды.
Частные случаи
Лариса Долина: «спорная» квартира
В июне–декабре 2024 г. певица не платила налог на имущество за квартиру‚ которую впоследствии продала Полине Лурье. В 2025 г. налог выставили покупателю‚ приписав ей фактическое владение. Чтобы избежать подобного:
- проверяйте в Реестре недвижимости дату перехода права;
- подавайте заявление о переходе обязанности по налогам одновременно с регистрацией сделки (ст; 408 НК РФ).
Марина из Старой Купавны
Мама двоих детей в 2023 г. купила вторую квартиру «в ипотеку». В 2026-м:
- на вторую квартиру тоже действует «детский» вычет 5 м² на ребёнка;
- но коэффициент 1‚9 не применяется‚ т. к; всего 2 объекта и сумма 7 млн ₽;
- ипотечные проценты можно включить в расходы при продаже без НДФЛ после 3 лет.
Чек-лист для собственника квартиры
- ✅ Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru.
- ✅ Подсчитайте‚ попадаете ли под коэффициент 1‚9 (≥ 3 квартир‚ ≥ 10 млн ₽).
- ✅ При продаже: высчитайте срок владения и возможный НДФЛ.
- ✅ Уточните льготы: дети‚ инвалиды‚ участники боевых действий.
- ✅ Если авансы > итогового налога — подайте заявление на зачёт/возврат.
2025–2026 годы — время‚ когда всё считаеться автоматически‚ но именно собственник должен следить‚ чтобы ФНС использовала корректные данные. Не доверяйте «автоматическому» расчёту полностью: проверяйте‚ оспаривайте кадастровую стоимость и своевременно подавайте заявления на льготы и зачёты.
Материал подготовлен на основе актуальных разъяснений ФНС и судебной практики на 19 апреля 2026 года.