Коммерческая недвижимость (офисы‚ торговые площади‚ склады‚ кафе и т. д.) находится в особом налоговом поле: в отличие от жилых квартир‚ она облагается по повышенным ставкам и редко попадает в «льготные» категории. Ниже ‒ подробная инструкция для физических лиц-владельцев коммерческой недвижимости в Москве‚ актуальная на 2025-2026 годы.
Какой налог платят физлица за коммерческую недвижимость
Физическое лицо‚ владеющее нежилыми помещениями (даже если не является предпринимателем)‚ уплачивает налог на имущество физических лиц. Он рассчитывается по кадастровой стоимости и зачастую существенно выше‚ чем по инвентаризационной стоимости старого образца.
Базовая шкала ставок в Москве (утв. Законом г. Москвы № 51 от ‚ в ред. 2025 г.)
| Тип объекта и диапазон кадастровой стоимости | Ставка 2025-2026 гг. |
|---|---|
| Жилые дома‚ квартиры‚ комнаты‚ гаражи‚ машино-места | 0‚1 % |
| Объекты стоимостью 10–20 млн руб. | 0‚15 % |
| 20–50 млн руб. | 0‚2 % |
| 50–300 млн руб. | 0‚3 % |
| Коммерческая недвижимость (офисы‚ торговые центры‚ склады‚ гостиницы и пр.) | 1‚9 % (в Москве‚ если объект включён в перечень пп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ) |
| Незавершённое строительство коммерческого назначения | 1‚9 % |
| Объекты дороже 300 млн руб. (элитные комплексы) | 2‚0 % |
Исключение: если объект не внесён в перечень ст. 378.2 НК РФ‚ налог будет рассчитан по ставке 0‚5–1‚0 % (решение муниципалитета). Однако для Москвы почти все офисные здания и торговые центры уже включены в список.
Дополнительный налог при продаже
При продаже коммерческой недвижимости физлицо платит НДФЛ:
- 13 % – если доход ≤ 5 млн руб. за год;
- 15 % – на превышение > 5 млн руб.
Есть право уменьшить базу на документальные расходы покупки либо воспользоваться фиксированным вычетом 1 млн руб. (что невыгодно для дорогих объектов).
Кадастровая стоимость: где посмотреть и как оспорить
- Онлайн-источники: rosreestr.gov.ru → «Справочная информация по объектам недвижимости».
- Кадастровый паспорт: актуальна на дату запроса; если переоценка проведена в 2024 г.‚ в 2025 г. применяется именно она.
- Оспаривание: подаётся в комиссию при Росреестре или в суд. Средний срок 45–60 дней; если цена снижена‚ налог пересчитывают за последние 3 года.
Калькуляция налога
Формула:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × Доля × Коэффициент владения‚ где Коэффициент владения = (кол-во полных месяцев владения) / 12.
Пример: Вы владеете ½ офиса площадью 120 м²‚ кадастровая стоимость 45 000 000 руб.:
- 45 000 000 × 1‚9 % × 0‚5 = 427 500 руб. в год.
Льготы и освобождения
Коммерческая недвижимость не входит в перечень льготируемого имущества (как жилые квартиры у пенсионеров). Однако:
- Индивидуальные предприниматели на упрощёнке (УСН) могут не платить имущественный налог‚ если объект используется в бизнесе и внесён в специальный региональный перечень (Москва пока такой перечень не утверждала).
- Льготы по инвалидности‚ статусу ветерана‚ пенсионера не распространяются на коммерческие объекты;
Сроки и процедура уплаты
- Уведомление от ФНС приходит не позднее 1 ноября года‚ следующего за расчётным (т.е. за 2025 г. придёт в ноябре 2026 г.).
- Оплатить нужно до 1 декабря. Пропуск грозит пенями 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки.
- Если уведомления нет‚ но объект есть в кадастровом реестре‚ вы обязаны самостоятельно сообщить в ФНС до 31 декабря года‚ иначе – штраф 20 % от неуплаченной суммы.
Как снизить налог легально
- Контроль кадастровой стоимости. Если она выше рыночной более чем на 30 % – смело подавайте на переоценку;
- Раздел на доли. При покупке в долевую собственность налог делится пропорционально.
- Переоформление на ИП. Если объект используется в бизнесе и регион ввёл льготу для УСН-овцев – можно снизить налог до 0 %‚ но взамен появится налог на «вменёнку» или УСН.
- Аренда без переоформления налог не влияет – налог платит всё равно собственник.
Частые вопросы
Вопрос 1: Я купил офис в 2024 г. за 25 млн руб. Кадастровая стоимость 40 млн. Какую сумму ждать?
40 000 000 × 1‚9 % = 760 000 руб. в год. Учтите коэффициент владения за 2025 г. (если купили 1 июля‚ то ½ = 380 000 руб.);
Вопрос 2: Я ИП на УСН «Доходы». Обязан ли платить налог на имущество?
Да‚ пока объект не внесён в московский перечень. В 2025 г. такого перечня нет‚ значит‚ платите 1‚9 %.
Вопрос 3: Когда придёт уведомление за 2025 год?
Не позднее 1 ноября 2026 г.
Шпаргалка для владельца
- Ставка: 1‚9 % (Москва‚ коммерческая недвижимость).
- База: кадастровая стоимость 2024 г. (переоценка).
- Срок оплаты: до 1 декабря следующего года.
- Льгот нет‚ но можно оспорить кадастровую стоимость.
- При продаже – НДФЛ 13 / 15 % с возможностью вычета расходов.
Обновлено по состоянию на апрель 2025 г. Данные актуальны для Москвы‚ в других регионах ставки могут отличаться.