04 апреля 2026 г. Коммерческая недвижимость, принадлежащая гражданам, облагается сразу по нескольким налоговым режимам. В статье разберёмся, какие налоги и в каком размере должен заплатить физическое лицо за 2020 год за офис, склад или торговый павильон.
Что считается «коммерческой» недвижимостью
- Офисные, торговые, складские помещения, гаражи, гостиницы, кафе.
- Объекты, включены в перечень, утверждённый пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ (список «оценочных» объектов ФНС).
- Объекты, расположенные в пределах муниципального образования (в т.ч. городов федерального значения Москва, Санкт-Петербург, Севастополь).
Основные налоги, которые платит физлицо
Налог на имущество физических лиц
В 2020 году максимальная ставка для коммерческой недвижимости, кадастровая стоимость которой превышает 300 млн руб., составляет 2 %.
Для прочих объектов ставка региона — 0,5–1,5 %.
Пример расчёта
Кадастровая стоимость офиса, 20 000 000 ₽.
Ставка — 1,5 %.
Годовой налог: 20 000 000 × 1,5 % = 300 000 ₽.
Авансовые платежи по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев: 75 000 ₽ каждый.
НДФЛ при сдаче в аренду
Если вы сдаёте помещение официально:
- 13 % от полученного дохода (если вы — налоговый резидент РФ).
- Обязаны подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года и уплатить налог до 15 июля 2021 года.
- Можно зарегистрироваться в качестве самозанятого (4 % при аренде физлицам, 6 % — юрлицам) или ИП на УСН «Доходы» 6 %.
Налог при «серой» аренде
Если вы сдавали неофициально, а налоговая обнаружила доходы, дополнительно начислят:
- НДФЛ 13 % + пени и штрафы;
- Возможные санкции за занятие предпринимательской деятельностью без регистрации.
Как узнать, входит ли объект в «особый» перечень 378.2 НК РФ
- Откройте сервис ФНС → «Сведения об объектах недвижимости».
- Введите кадастровый номер или адрес.
- В разделе «Налоговая информация» посмотрите признак «Входит в перечень объектов, подпадающих под пп. 7 п. 2 ст. 378.2 НК РФ».
Разночтения в судах: дело о ставке 2 %
В одном из судебных решений 2020 г. установлено: если недвижимость попала в «перечень 378.2», то ставка обязательно 2 %, даже если регион ранее применял 0,5 %. Проверьте свои уведомления ФНС: ошибка в ставке влечёт доначисления.
Льготы и вычеты
- Для объектов стоимостью ≤ 300 млн руб. регионы могут уменьшать ставку до 0,1 %.
- Индивидуальные предприниматели на ПСН или УСН могут не платить налог на имущество, если объект используется в «патентной» деятельности.
Календарь уплаты за 2020 год
| Событие | Дата |
|---|---|
| Аванс I квартал | 30 апреля 2020 г. |
| Аванс полугодие | 31 июля 2020 г. |
| Аванс 9 месяцев | 31 октября 2020 г. |
| Окончательный платёж | 1 декабря 2021 г. |
| 3-НДФЛ по арендным доходам | 30 апреля 2021 г. |
| Уплата НДФЛ по аренде | 15 июля 2021 г. |
Чек-лист для владельца коммерческой недвижимости
- Проверьте кадастровую стоимость и вхождение в перечень 378.2.
- Убедитесь в правильности применённой ставки (0,5 %, 1 % или 2 %).
- Если сдаёте в аренду, выберите выгодный режим:
- Самозанятый — 4–6 %, никаких взносов.
- ИП УСН 6 %, но есть страховые взносы.
- НДФЛ 13 % без регистрации ИП.
- Не забудьте платить авансы по имуществу или подать заявление на единый налоговый платёж.
- Сохраняйте договоры аренды и платёжные документы: инспекции проверяют 3 года.
В 2020 году владелец коммерческой недвижимости фиксированно платит 1,5–2 % кадастровой стоимости в виде налога на имущество и 13 % с арендного дохода (или 4–6 % при выборе спецрежимов). Своевременная проверка ставок и корректный выбор налогового режима позволяют избежать претензий ФНС и существенно сэкономить.