Вопросы налогообложения недвижимости, принадлежащей иностранным гражданам, часто вызывают путаницу. Ниже собраны все ключевые сведения, которые помогут понять, какие налоги обязаны платить нерезиденты, как они рассчитываются и какие существуют льготы.

Что такое налоговый резидент России?

Налоговым резидентом считается физическое лицо, которое находилось на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение любого 12‑месячного периода. Если срок пребывания меньше – лицо считается нерезидентом. Статус резидентства определяет применяемую ставку налога на доходы (НДФЛ) и возможность пользоваться налоговыми вычетами.

Как меняется статус?

• Переезд в РФ — набор дней начинается с первого дня пребывания.
• Покидание страны — если в течение года суммарно менее 183 дней, статус остаётся нерезидентом.
• Для нерезидентов важен не только срок, но и место получения дохода. Доход от продажи недвижимости, расположенной в РФ, подлежит налогообложению независимо от места жительства продавца.

Какой налог платит нерезидент за владение квартирой?

Налог на имущество физических лиц (Налог на имущество) – ежегодный налог, который уплачивается владельцами недвижимости, находящейся в РФ. Для нерезидентов правила такие же, как и для резидентов, но они не имеют права на льготы, предоставляемые, например, пенсионерам, инвалидам или многодетным семьям.

Ставки налога (по состоянию на 2026 год)

Важно: Кадастровая стоимость определяется органами государственной регистрации и может отличаться от рыночной цены. Именно от неё считается налог.

Как уплатить налог?

1. Получить уведомление от налоговой (обычно в марте‑апреле).
2. Оплатить налог до 31 декабря текущего года (срок может отличаться в регионах – уточняйте в местной налоговой).
3. Оплата производится банковским переводом, через онлайн‑банк или в кассе банка по реквизитам, указанным в уведомлении.
4. Сохранить подтверждение оплаты – оно понадобится при продаже квартиры (для расчёта НДФЛ).

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры нерезидентом

Продажа недвижимости, находящейся в России, считается получением дохода, подлежащего налогообложению в РФ. Для нерезидентов применяется отдельный порядок.

Ставка НДФЛ

• Стандартная ставка — 30 % от разницы между продажной ценой и суммой, полученной от продажи (полный доход).
• Если срок владения менее 5 лет, ставка 30 % применяется к полной выручке (без учёта расходов).
• Если срок владения более 5 лет (для жилой недвижимости, используемой как основное жильё) или более 3 лет (для недвижимости, не используемой как основное жильё), НДФЛ не уплачивается (пункт 217.1 НК РФ, отменённые ограничения 2019 г.)

Ставка 30 % значительно выше, чем 13 % у резидентов, и нерезидент не имеет права на имущественные вычеты (например, на расходы по приобретению квартиры).

Как рассчитывается налог?

Налог = (Продажная цена – (Кадастровая стоимость × коэффициент) ) × 30 %
(если срок владения менее 5 лет)

Если срок владения более 5 лет – налог = 0.

На практике большинство нерезидентов используют упрощённый расчёт:

• Продажная цена (в рублях) — сумма, полученная от покупателя.
• Кадастровая стоимость – берётся из справки об оценке, полученной в налоговой.
• Коэффициент (0,7) может применяться в некоторых случаях, но с 2019 года он больше не обязателен для нерезидентов.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

1. Декларацию по форме 3‑НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту регистрации объекта недвижимости до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Налог должен быть уплачен до 15 июля того же года (при отсутствии налогового вычета).
3. Если декларация подаётся в электронном виде через Личный кабинет налогоплательщика, сроки уплаты остаются прежними, но процесс ускоряется.

Пример расчёта

Поскольку срок владения менее 5 лет, налог платится:

Налог = (5 000 000 ₽ – 3 500 000 ₽) × 30 % = 1 500 000 ₽ × 0,30 = 450 000 ₽

Декларацию подаём до 30 апреля 2025 г., налог уплачиваем до 15 июля 2025 г.

Особенности налогообложения в разных регионах

Региональные органы могут вводить дополнительные надбавки или льготы, но они распространяются только на резидентов. Нерезиденты обязаны платить:

• Ежегодный налог на имущество по ставкам, указанным в пункте 2.1.
• НДФЛ при продаже, если срок владения не превышает 5 лет (или 3 года для недвижимости, не являющейся жилой).

В некоторых регионах (например, в Московской области) установлен дополнительный налог «за владение объектом недвижимости в Москве», однако он тоже применяется к нерезидентам без исключений.

Как избежать двойного налогообложения

Если страна гражданства имеет с РФ соглашение об избежании двойного налогообложения (ДНН), налог, уплаченный в России, может быть зачтён в стране проживания. Для этого необходимо:

1. Получить справку о доходах и уплаченных налогах (форма 2‑НДФЛ).
2. Предоставить её в налоговый орган своей страны в соответствии с местным законодательством.
3. Оформить заявку на зачет налога в налоговой декларации по месту жительства.

Важно помнить, что ДНН обычно не освобождают от уплаты налога в России – они лишь позволяют избежать двойного налогообложения.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Обязательно ли платить налог на имущество, если я не проживаю в России?

Да. Налог на имущество взимается с владельца недвижимости, независимо от места его постоянного проживания.

Могу ли я воспользоваться имущественным вычетом при продаже?

Нет. Нерезидент не имеет права на имущественные вычеты (на расходы по покупке, на улучшения и т.д.). Налог рассчитывается от полной выручки, если срок владения менее 5 лет.

Что делать, если я продал квартиру до 31 декабря, а декларацию подал позже?

Ставка штрафа за просрочку подачи декларации составляет 5 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки, но не менее 1 000 ₽.

Как узнать кадастровую стоимость моей квартиры?

Кадастровую стоимость можно получить в:

• Личном кабинете на сайте Росреестра.
• В любой налоговой инспекции по запросу (обычно бесплатно).

Можно ли передать квартиру в дар и избежать НДФЛ?

Передача в дар также считается сделкой, облагаемой НДФЛ, если даритель‑нерезидент. Ставка и порядок расчёта такие же, как при продаже.

Пошаговый чек‑лист для нерезидентов

1. Уточните статус: проверьте, являетесь ли вы нерезидентом (менее 183 дней).
2. Получите кадастровую стоимость объекта.
3. Узнайте ставку налога на имущество в вашем регионе.
4. Оплатите налог на имущество до 31 декабря текущего года.
5. Если планируете продажу:
   • Определите срок владения.
   • Если менее 5 лет — рассчитайте НДФЛ (30 %).
   • Подготовьте договор купли‑продажи и акт приёма‑передачи.
   • Подайте форму 3‑НДФЛ до 30 апреля следующего года.
   • Уплатите налог до 15 июля.
6. При необходимости оформите справку о налоге для страны проживания (ДНН).

Нерезиденты, владеющие квартирой в России, обязаны платить два основных налога: ежегодный налог на имущество (ставка 0,1‑0,2 % от кадастровой стоимости) и налог на доходы от продажи (30 % от выручки, если срок владения менее 5 лет). При владении более 5 лет (для жилой недвижимости) или более 3 лет (для нежилой) налог на доходы не взимается.

Соблюдение сроков подачи деклараций и уплаты налогов избавит от штрафов и поможет избежать проблем с налоговыми органами. При наличии международных соглашений о двойном налогообложении полученный в России налог может быть зачтён в стране постоянного проживания.

Если у вас возникли сомнения или требуется помощь в подготовке деклараций, рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту.