С 1 января 2026 года в России повышена базовая ставка НДС до 22 % (с прежних 20 %), однако при продаже жилой недвижимости сохраняется пониженная ставка 10 %. Тем не менее, для физических лиц, продающих принадлежащую им квартиру, в большинстве случаев НДС не исчисляется. Вместо этого уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % или 15 %. Ниже — подробный разбор, когда всё-таки возникает НДС, как его правильно рассчитать и отразить в отчётности.
Когда при продаже квартиры возникает НДС
- Физлицо продаёт квартиру, находящуюся в собственности более трёх (с 2026 г. — пяти) лет → освобождение от НДФЛ и НДС.
- Физлицо продаёт объект, приобретённый до 2016 г. и владеет им < 3 лет → НДС не возникает, но подлежит НДФЛ 13 % (если есть прибыль).
- Индивидуальный предприниматель на УСН/ОСНО продаёт квартиру как товар → возможно начисление НДС 10 %.
- Юрлицо-застройщик реализует квартиру в новостройке → обязательный НДС 10 % (до 2026 г., 20 %).
Формула расчёта НДС при продаже квартиры
В случаях, когда объект облагается налогом, используется ставка 10 %:
Сумма НДС = Цена продажи × 10 % / 110 %
Пример: квартира продана за 6 600 000 руб. НДС к уплате:
6 600 000 × 10 / 110 = 600 000 руб.
Онлайн-калькулятор 2026
На официальных сайтах ФНС и сервисах типа «Контур.Экстерн» доступен онлайн-калькулятор НДС, который за секунды выделит или начислит налог по новым ставкам 5 %, 7 %, 10 % и 22 %.
Пошаговая инструкция для застройщика (или ИП на ОСНО)
- Определите базу налогообложения — это вся сумма, полученная от покупателя (аванс, задаток, полная оплата, доплата за отделку).
- Примените ставку 10 % к каждому платежу в момент поступления.
- Сформируйте счёт-фактуру (включая коды КПД 01 «Поставка товаров на территории РФ»).
- Отразите в книге продаж и в декларации НДС за соответствующий квартал.
- Уплатите авансовый платёж не позднее 28 числа месяца, следующего за отчётным кварталом.
Чек-лист для физлица
| Вопрос | Действие |
|---|---|
| Квартира в собственности < 3 (5) лет? | Подайте декларацию 3-НДФЛ, уплатите НДФЛ 13 % при наличии прибыли. |
| Продаю как ИП | Проверьте режим: при УСН 6 % НДС не платится; при ОСНО — возможен НДС 10 %. |
| Была ли предоплата? | НДС начисляется на день получения аванса. |
Что изменилось в 2026 году
- Ставка НДС увеличена до 22 % для большинства товаров/услуг, но жилая недвижимость сохранила пониженную ставку 10 %.
- Электронная отчётность НДС теперь подаётся только через ЛК ФНС или оператора ЭДО.
- Штрафы за ошибки в декларации выросли до 20 % от неуплаченного налога (минимум 1 000 руб.).
Как не ошибиться: советы экспертов
Юлия Занкевич, главный бухгалтер: «Главное — отслеживать дату права собственности и правильно классифицировать сделку как «продажа товара» или «переуступка доли». При сомнениях используйте онлайн-калькулятор НДС и консультируйтесь с налоговым экспертом».
Владимир Масаев, аудитор: «С 2026 г. авансовые платежи по НДС рассчитываются иначе: делим сумму налога за квартал на 3 и платим равными долями до 28-го числа каждого следующего месяца. Ошибки при расчётах — прямой путь к начислению пени».
Краткий FAQ
- Физлицо продаёт квартиру за 5 млн руб. Нужно ли платить НДС?
- Нет, если квартира была в собственности более 3 (с 2026 г., 5) лет. Доход облагается только НДФЛ.
- Застройщик получил аванс 1 млн руб. Какой НДС уплатить?
- 1 000 000 × 10 / 110 = 90 909 руб. — НДС к уплате в момент получения аванса.
- Можно ли включить НДС в стоимость квартиры?
- Да, но только при условии, что вы заранее указали цену «включая НДС» в договоре.
Полезные ссылки
- Официальный сайт ФНС России — электронная отчётность и формы.
- Контур.Экстерн, онлайн-калькулятор НДС и сервис подачи деклараций.
Актуально на 16:51:59. При изменении законодательства проверяйте обновления на официальных ресурсах ФНС.